毕业论文
您现在的位置: 住房贷款 >> 住房贷款前景 >> 正文 >> 正文

风满楼丨100万贷款省50万利息高点

来源:住房贷款 时间:2023/9/10

风口财经记者张亭旺

  今年的房贷利率,还有下降可能。

  2月20日,央行发布最新LPR报价,连续6个月保持不变。不过,有专家表示,后期5年期以上LPR报价仍有一定下调空间。

  年以来,新发个人房贷利率持续下行,为等待“上车”的购房者创造了条件;不过,这对于早已背负房贷的“供房族”却并不那么美好。据计算,现在与年相比,同样的万商业贷款,利息总支出凭空少了50万。

  目前,关于存量房贷利率较高的讨论愈发热烈,也导致了提前还贷等诸多问题。那么,存量房贷利率有多大可能下调?又存在哪些难点呢?

15年期以上LPR仍有下调可能

  贷款市场报价利率(LPR)连续6个月保持不变。

  2月20日,央行发布最新LPR报价:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

图片来源:央行

  需要注意的是,房贷利率多为5年期LPR+基点完成;同时,据此前央行发布,首套房贷款利率下限为不低于相应期限LPR减20个基点。

  这也就意味着,首套房商业利率最低4.1%。

  青岛即是如此,目前青岛首套房贷利率(LPR-20BP),为4.1%;二套房贷利率(LPR+60BP),为4.9%。

  不过,随着年1月5日央行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制:新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可以阶段性放宽房贷款利率下限,多地开始继续下调房贷利率。

  如,江苏无锡个人住房贷款利率下限由LPR-20BP,调整为LPR-50BP,照此,无锡首套房贷利率执行3.8%起;福建厦门首套房贷款利率从原来的LPR-20基点调整到LPR-50基点,也是3.8%。2月20日,扬州宣布由现行的LPR-20BP调整为LPR-50BP,将由之前的“最低4.1%”下调至“最低3.8%”。

图片来源:扬州发布

  更有甚者,还有部分三、四线城市,个别银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。

  2月1日,南宁市阶段性调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限,按照现行LPR,南宁市首套住房商贷利率下限将下调为3.7%。同处这一水平的还有珠海、株洲等。

  目前,已有30城首套房贷利率已迎来"3"时代,此后,还有更多符合条件的城市有望跟进调整。

  另外,对于LPR,今年还有下降空间。

  中国民生银行首席经济学家温彬表示,全年降准有0.5个百分点的空间,5年期以上LPR或继续小幅调降10bp左右,定向政策(包括定向降息)预计是年的主基调。

  东方金诚首席宏观分析师王青也表示,从利率互换报买价走势来看,市场对5年期以上LPR报价有10个基点(0.1个百分点)的下调预期。

  诚然,历史房贷利率的下限正在不断受到挑战,持续降低的利率能够减轻利息负担,为等待“上车”的购房者创造了条件。

  但是,对那些早已背负房贷,特别是在房贷利率高点买房的存量房贷客户,眼前的“红利”他们却无福享受。

  由于央行几次下调利率,目前存量房贷的利率要高于新增房贷,为了节省利息支出,不少人开始提前还贷……

2巨大利差让“供房族”难以接受

  这里有必要先说一下,为什么有人会在房贷利率高点买房。

  在过去很长一段时间,我国对住房贷款利率实行优惠利率,在贷款基准利率基础上打折(如年以前,有的可以打7折),房贷利率显著低于贷款基准利率。

  年后,为加强房地产市场调控,遏制房价过快上涨,房贷利率开始高于贷款基准利率(年开始房贷定价基准转为贷款市场报价利率,即LPR)。

  年至年,新发放房贷利率由贷款基准利率85折至9折,大幅上行至5.5%左右;年至年,房贷利率在5.3%至5.6%区间内高位运行。年下半年开始,部分地区房贷利率甚至跃升至6.0%以上,最高超过6.5%。

  举个简单的例子。假设A在年购买了首套房,商业贷款万,贷款利率为6.0%,贷款年限30年,等额本息还贷。

  那么,彼时A需要支付利息约万,每月还贷元。而如果A现在买房,按照3.7%利率计算,只需要支付利息约66万元,每月还贷元。

  同样的万贷款,每个月的月供凭空少了元,而利息总支出凭空少了50万。

图片来源:风口财经整理

  这差距太大了,基本没有哪个工薪层能无视。尤其是一个月凭空少了一千多月供,还全是利息,这对很多人来说都是不可接受的差距。

  当然,关于这块,有小伙伴可能想问:现在主流的房贷利率定价方式是LPR浮动利率,那么在每年重新定价时,房贷利率不是会随着LPR下调而下调么?

  这话没错,浮动利率定价方式=LPR(贷款市场报价利率)+基点,但问题是“基点”在合同期限内是固定不变的,且在市场较热的时候还可能被银行定的比较高。

  虽然年LPR下降三次,其中5年期以上LPR下降35个基点,但部分存量房贷利率偏高的情况仍然存在。

  存量房贷利率与新增房贷之间的较大的利差,让存量房贷客户面临"高位站岗"的处境,在一定程度上导致了“提前还贷潮”的出现,同时,存量房贷利率下调的呼声渐响。

3存量房贷利率有可能下调吗?

  诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示:“当前各地的存量房贷款利率通常是基于LPR通过加点来进行调整的,银行主动调整存量房利率的加点的可能性还是比较低的。”

  中指研究院市场研究总监陈文静同样表示:“当前,存量住房贷款面临银行维持收入与购房者希望减少支出之间的矛盾,银行缺乏足够动力降低存量房贷利率。”

  据中信证券测算,目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度高出约40bps。如果25%-50%的存量按揭贷款利率下调40bps,商业银行年利息收入或将减少亿元-亿元,对应息差下滑1.6-3.2bps。下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。

  陈霄认为,有三点原因:一是银行缺乏下调存量房贷款的动力,如果下调后,会对银行的盈利产生较大的影响,这对银行的稳定经营是不利的。二是当前各地银行加点不同,有些甚至在LPR基础上加点BP,这给存量房贷款利率如何下调带来难题。三是不同时间购房人可能其存量房贷款利率是有差异性的,这样一旦调整也会产生一系列社会问题难以达成统一。

图片来源:视觉中国

  “我认为不会出台专门针对存量房贷利率的政策,解决提前还贷问题最有效的方式就是调降5年期LPR。”亿翰智库研究总监于小雨表示,目前看,多数存量贷款利率已经有调整了,这些房贷利率也是和LPR挂钩的,只要5年期LPR下降幅度较大,提前还贷的问题可能就迎刃而解了。

  不过,易居研究院研究总监严跃进表示:“一般来说,存量贷款本身也有下调的可能,但是无论如何下调,最低的存量贷款利率也应该是超过4.3%的。”

  具体措施上,严跃进认为,可以建议具体银行针对一些过高利率,如超过5%的利率进行点对点的沟通和协调,类似暂时推迟1年利率支出或其他协调方式,以进一步减少存量贷款方面各类提前还款的压力。

  此外,在购房者大量提前还贷的情况下,陈文静指出,不同地区根据当地实际情况灵活调整存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,或有利于缓和提前还贷现象。

  陈霄认为,要推进存量房贷利率调整,首先,央行需要重新调整动态利率调整规则,引导存量房贷款利率有序下调。相关部门也可以加强对银行工作的指导,引导商业银行合理加点,有条件的银行可以示范性的进行存量房贷利率打折优惠活动,逐步减轻购房者的压力,助力缓解当前居民集中提前还贷等现象。

转载请注明:http://www.0431gb208.com/sjsbszl/5707.html