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明年起,提前还贷要有大变化新规下,最

来源:住房贷款 时间:2023/8/29

央行统计显示,年1月~6月,全国住房贷款新增3.55亿元,说白了,还不是因为房价高居不下,就算是购买一套80㎡“刚需房”,按照元/㎡计算,总价也要万。不过从另一个方面想想,能通过贷款买到一套房子也算是幸福,毕竟终于能在城市拥有一个属于自己的家了。

不过,每个月都要定时还房贷也是个不小的压力,而且这其中很多都是利息,因此随着时间的推移,很多人就产生了一种想法:为什么不能提前还清房贷呢?这样就可以省掉一大笔利息了。毕竟客观来说,通货膨胀率常年保持在8.5%左右,钱也是会贬值的,提前还清贷款还能改善一下生活条件,特别是从年实行“固定利率转换成LPR”计划开始,大部分有贷一族感觉都松了一口气。

此外,按照大部分银行的规定来说,每年的1月1日是住房贷款的LPR利率的重定价日,正如诸葛找房副总裁苑承建所说:

年客户实际执行的房贷还是按照年的标准执行的,按照当时的还款约定进行偿还,即便是年的LPR利率出现下降,客户也只能从年开始享受利率下行的红利。

也就是说从年开始,月供就会发生变化,这时有人就要担心了,新规下,提前还清房贷会“变天”吗?下面就来解释下。

等额本金和等额本息有何区别,提前还清房贷是否有必要?

客观来说,如果你在贷款时没有特别要求的话,银行会默认选择等额本息方式,原因也很简单,相比较等额本金方式来说,等额本息会产生更多的利息,不过对于刚需购房者或者是年轻购房者来说,我更建议选择等额本息方式。

因为等额本息的月供是固定的,而等额本金的月供则是递减,并且在前期还款时,等额本金的月供压力更大,比如同样贷款50万元,等额本息的月供是固定的.94元,而等额本金第一个月的月供是.55元,第二个月的月供是.18元,直到第11年,月供压力才小于等额本息。

而且如果选择等额本息,在每个月固定的.94元中,这其中大部分都是利息,尤其是在前期还款时,比如在第一个月的月供中,利息有.66元,本金却只有.27元,而在第二个月的月供中,利息有.15元,本金也只有.78元,这样算下来直到17年之后,本金才超过利息。

其实等额本金的情况大体类似,只不过本金和利息的差距没有那么明显,比如在第一个月的月供中,利息为.66元,本金也达到了.88元,而在第二个月的月供中,利息为.30元,本金仍然是.88元,并且每个月的利息都会以6.36元递减。

说到底,在前期还款周期中,所还的房贷中大部分都是利息,如果这时选择提前还清房贷,我认为并不是很有必要的。

再者就是,从年下半年开始,LPR基础利率一直都稳定在4.65%,哪怕是上调了50个基点,LPR利率也就只有5.15%,算下来也比固定利率要划算得多。

可是根据月供构成情况可知,以房贷时间为30年为例,前15年集中了差不过70%的利息,再加上现在年年都有通货膨胀,也就是说货币价值是呈现下降趋势的,这样说来把剩下的30%放在银行里,也只相当于银行借给了你大部分的本金,因此我建议在LPR新规开始调整的情况,想要提前还清房贷,还是要在前15年完成。

此外,我还有个建议要提供给大家:

贷款时间最好是越长越好,能选择30年就选择30年;如果你的房贷利率偏高,那么提前还清房贷还是很有必要的,可是如果你的房贷利率并不高,也就是常说的低息,那么尽量不要提前还清房贷。

还有一点就是银行对提前还清房贷是有时间限制的,也就是如果在规定时间之内偿还房贷,那么就需要缴纳违约金,部分银行的规定都不一样:中国银行是1年、中国工商银行是3年、中国农业银行是1年、中国建设银行是1年、交通银行是3年、中国邮政银行是1年等等(城市之间的规定可能存在差异)。提前还款一定要超过这个时间,否则就要缴纳违约金了。

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