话说我自己本人第一次买房的经历是在我25岁的时候，准备结婚，然后去挑一个婚房。那时候是在一线城市，也是一个在一线城市打拼的一个年轻人。
在之后的几年，我也陆陆续续在二三四线城市有一些房子交易的经历。所以将我所有个人的经历总结出来，跟大家分享。
我把分享分成了三部分：
1、算一笔清楚的贷款账
2、怎么样找到合适自己的房子
3、买房之后为什么还需要一个保险
第一部分就是买房的需求分析和算清房贷。
孙子兵法有说，多算胜，少算不胜，何况无算乎。所以买房的第一步是算一笔清楚的贷款账。第二个是怎么样找到合适自己的房子。第三步就是买房之后为什么还需要一个保险，是很多人还没有想明白的。
我们先进入第一部分，就是买房需求的分析，和算清房贷。我举一个例子，就是Y先生。Y先生大概接近30岁，最近遇到一些烦心事，本来是一件喜事，因为他跟女朋友谈恋爱多年，准备进入婚姻的殿堂。他们在上海已经工作多年了，现在Y先生自己存下了30万元，女朋友有20万元，双方家人资助了50万元，他们两个人的老家都不在上海，打算在年结婚，现在面临买房的问题。
Y先生每个月收入是2万元，女朋友收入是1万元，加起来他们一个家庭收入是3万元，每个月可以存下5千到1万5千元不等，平均下来是1万块钱一个月。他的目标是买一个结婚的房子，他的预算是在万，在上海买一个房子。如果熟悉大家城市的朋友知道，可能万在上海来说这个预算还是蛮紧的。我就问他为什么你选择万呢？他说不想月供压力太大。所以将万定在一个限度之内，挑到的房子是很少的，这也是很多人第一次买房子的误区之一，刚开始就定了一个购房的总价，实际上他能买到房子的总价比设想的更高。
因此我们先提出了第一个公式，叫做：买到的总房价=你的首付+贷款。为了除了首付以外，你能买到的房价取决于你贷款的总额。对于大多数人来说，首付是一定的情况下，贷款这里面的文章就特别多了。所以我们今天要介绍第一个贷款的概念和工具，叫做贷款计算器。
这里面贷款有五个参数，我们分别介绍一下。
贷款类型，这分成了商业贷款和公积金贷款
还款方式，有等额本息和等额本金两种还款方式
贷款的总额
贷款的年限
贷款的利率
今天我们先解释一下两组基本的概念：
贷款的类型和还款的方式
等额本息和等额本金
一个是贷款的类型和还款的方式。首先我们看贷款的类型，其实很多第一次买房的朋友们都没搞清楚贷款的类型这两个的含义。贷款类型分成了商业贷款和公积金贷款，用简单的话来说，公积金贷款就是指缴存在住房公积金，职工享受的一个贷款。再大白话一点是什么意思呢，他享受的是公积金贷款利率所贷出来的这种贷款。利率相对是比较低，目前公积金贷款的利率是3.25%。相对而言由银行发放的贷款叫做商业贷款，利率相对比较高，目前商业银行发放的商业贷款的利率是4.9%。这两个贷款利率相差了1.65%。有人说相差1.65%，相差的好像并不是很多啊。
为了大家去理解商业贷款和公积金贷款，我们举一个简单的例子。假设如果Y先生想买一个万总价的房子，他现在首付有40万元，他向公积金或者商业银行分别贷款60万元，我们来计算一下。如果用公积金贷款的话，每个月他需要支付的是元。这是怎么计算出来的呢？很简单，只需要通过这个APP贷款计算器默认选择了商业贷款，选择等额本息，输入贷款的金额60万元。如果你输入20年的年限，自动就会计算出对应的每个月还款额。公积金贷款每月还款是元，商业贷款每月是元，大概差了元。看起来并不多，但是累积起来20年，这个利息商业贷款比公积金的贷款利息多了12万5千。所以看起来简单的1.65的利息差异，但是会带来十几万的利息差。
所以简单的算一个数字，当我们的贷款本金在万元以上的，30年以上，基本上利息就得多付20万元了。因此第一个结论就是说——如果我们各位可以享受到公积金贷款，你有缴存公积金的，就优先选择公积金贷款。这时可能有人就问，如果是这样子，大家都会选择公积金贷款的，这里面就有一个限制条件。公积金贷款各地的政策不一样，但是有一个总额限制，不是说我想贷万就能贷到万，这是第一个。第二个很多卖家对公积金贷款来说是有一定接受程度的问题。接下来我会继续展开来讲。
这就是第一个贷款的概念，叫做商业贷款和公积金贷款。这两个是可以组合在一起做的，就是一部分做商业，一部分做公积金。
第二个概念叫做等额本息和等额本金，这两个名词只差了一个字。等额本息这个还款的定义就是每个月还款的金额是相同的，等额本金每个月还款的金额是不同的，第一个月还给银行的或者公积金中心这部分的金额是最高的，最后一个月是最低的。所以只要记住等额本息金额相同。它们两个的差别在哪里呢？下面我举一个例子。
假设说如果在相同的利率之下，我们的Y先生向银行贷款万元的商业贷款，都是商业贷款。这里面用的还款方式是不同的。假设说用等额本息的方式去还款的话，每个月还的是元，记着是7千元就好了。如果是等额本金的还款方式，他一开始要到元，多了2千块钱。但是在30年之后的最后一个月，他只需要每个月还元。应该怎么选呢？这里面看起来有一个还的金额高，但是总共付利息是92万元。如果选择等额本息的话，他付的利息会付万元。对于第一次买房而预算不多的年轻人来说，80后和90后，我们直接推荐各位使用等额本息的方法。
为什么这么说呢？虽然看起来我们的利息多付了20万元，但是今天在一开始的时候我们预算有限的情况下，我们每个月还款的压力是比较小的。有一个长期的假设前提，也就是人民币基本是由于通胀存在，将来的钱是更不值钱的。也就是这样说，如果可以选择，宁愿一开始还得少，后面还得多。因为我们相信通过我们的打拼，我们未来的收入会越来越多的。所以如果可以选的话，当然选择刚开始的时候每月还3千，到最后一个月每个月还9千，这是更好的。如果没得选的情况下，我当然选择每个月还款是一样的。就像我刚买的时候，第一套房子。
举个例子，在5年我25岁的时候，我也是个80后，我那时候工资大概是元一个月。我买房子每个月还款是，后来降息的时候用了1，我几乎用我收入的一半用来还贷款，那时候觉得还是蛮吃力的。但是当我再工作三年五年之后，我的月收入已经上万元了，我1万元的收入，再支付1基本上没有太大的压力。因此在我刚开始的时候，我们尽量提高贷款的杠杆。贷款杠杆的意思就是说，我用更少的月供去撬动更大的贷款本金。所以大家记得如果可以选择的话，我们选择等额本息。
还有一点这里面的等额本息和等额本金有什么样的关系呢？因为等额本金金额是一路下降，假设30年贷款期限的情况下，大概是在第12年的时候，等额本金的还款金额下降跟等额本息是一样的。所以如果你在12年之内要换一套房子的话，你还是选择等额本息的方法，也就是每个月还款金额相同。除非你想这一辈子只买一套房子，就是只在这个第一套的房子一直生活到退休，你就需要等额本金。这种情况我相信太少了，作为我们人生的第一套房子，多数都是过渡性的。
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