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房贷是越长越好,还是越短越划算看

来源:住房贷款 时间:2024/9/30

房价收入比是衡量人们买房难度的一个非常重要的标准,通常是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

我国的房价收入比到底是多少呢?今年年初,上海易居研究院发布了《年全国房价收入比报告》,报告显示:年,全国商品住宅房价收入比为9.2,相比年的8.7小幅上升。

房价收入比也是国际通用的指标,按照国际惯例,房价收入比在3-6之间为合理的区间,我国的房价收入比显然已经远高于合理水平。

如果从家庭买房的角度来说,房价收入比9.2就意味着一个正常的城市家庭,按照现在的年收入来计算,及时不吃不喝也需要9.2年才能全款购买一套房子。假设一个家庭年收入10万,可以9.2年全款购买一套住房,但是如果这个家庭一年的消费是5万元的话,那么想要全款购买一套住房需要18.4年。

事实上对于大多数家庭来说,如果房价收入比为9.2的话,那么一个家庭想要全款买房基本上都需要20年左右,如果家庭的消费水平很高的话,可能需要更长的时间。

笔者相信大多数家庭都不会等20年甚至30年再买房,因此大多数家庭都会选择按揭的方式来买房。按揭买房能够降低买房的初始成本,比如一套总价万的房子,相信很少有家庭能够一次性拿出万现金来全款买房,不过如果选择按揭买房的话,购房者只需要拿出房屋总价30%的首付,也就是30万,这对于很多家庭要容易很多。

正是因为按揭买房能够降低买房的初始成本,降低了买房的门槛,因此很多人也通过按揭买房更早获得了属于自己的房子。我国到底有多少家庭选择按揭买房呢?根据银行公布的一份数据,目前我国选择按揭买房的家庭大约有2亿,如果按照每个家庭有2个还房贷的人来计算,相当于我国有大约4亿房奴。

关于按揭买房需要知道哪些东西呢?

虽然我国按揭买房的群体非常庞大,但是对按揭买房十分了解的人并不多,笔者见过不少按揭买房的购房者,基本上都是按照银行的推荐来选择按揭买房的方式,即使已经开始还房贷,还是对按揭买房一点都不了解。下面笔者就介绍一些按揭买房需要知道的内容:

首先是贷款买房的三种方式,分别是商业贷款、公积金贷款、商业贷款和公积金贷款的组合贷款。

商业贷款是目前大多数人选择的贷款方式,商业贷款的优势在于流程非常简单,批贷款的速度也非常快,不过商业贷款的房贷利率比较高,基准房贷利率为4.9%,当然在实际买房的时候会有一定比例的上浮,大多数城市上浮10%-20%。

公积金贷款的流程虽然复杂,不过公积金的贷款是最优先推荐的贷款方式,因为公积金贷款的利率很低,为3.25%,如果购房者名下有公积金的话,可以尽可能选择公积金贷款。

组合贷款通常用于公积金贷款额度不够的情况,如果购房者向银行贷款万,而公积金贷款的额度只有80万,那么只能使用组合贷款的方式,商业贷款万+公积金贷款80万。

然后是还房贷的两种方式,分别是等额本息还款和等额本金还款。

等额本息比较容易理解,就是每个月还的房贷数额完全一样,如果选择30年等额本息贷款(个月),那么第一个月的月供和后面每个月的月供都完全一样。

等额本金指的是每个月所还的本金完全相同,购房者每个月还的月供中包含本金和利息,而等额本金就是把贷款金额等分到每个月,因此每个月所还的本金完全相同。后期随着本金的减少,利息也会逐渐减少,月供也会逐月减少,等额本金后期的月供基本上只剩下本金。

等额本金和等额本息的区别主要有两点:首先是前期还款压力的区别,等额本息前期还款金额少,还款压力会比较小;而等额本金前期还款金额高,后是总利息的差别,等额本金还款产生的总利息要比等额本息少很多。

目前大多数人都是优先选择等额本息还款,还款压力会比较大;然主要原因有2个:第一,银行默认的还款方式是等额本金,大多数人都不会主动去更改;第二,等额本息前期还款压力小,能减轻购房者前期的买房压力。

当然笔者也建议大多数购房者选择等额本息,确实是适合大多数人的还贷款方式。当然对于少部分房贷压力不大的购房者,同时未来可能有提前还款的打算,等额本金可能会更加合适。

最后看一下房贷期限的问题,房贷是“越长越好”,还是“越短越划算”?

房贷的期限问题是很多人关心的问题,因为房贷的期限对于房贷利息的影响非常大,同样等额本息贷款万,贷款利率按照4.9%来计算,贷款20年产生的总利息为57.06万,贷款30年产生的总利息为91.06万,两者相差有34万。看到几十万的差别,相信很多人可能会觉得是不是房贷越短越好,房贷越短的话,产生的利息就会越少。

事实上并非如此,主要有两方面的原因:

其一,如果按照现在的眼光来看,34万对于很多家庭都是巨款,不过如果是20年后甚至是30年后呢?考虑到通货膨胀的影响,这34万的差别可能并没有那么大;

其二,还要考虑房贷压力的问题,房贷时长越短确实意味着更少的房贷利息,不过同时也意味着更高的月供,很多家庭难以承受这么高的月供。

关于房贷期限的问题,笔者专门咨询了一位银行经理,银行经理认为:房贷越长越好还是越短越好不可一概而论,需要考虑多方面的因素,尤其是购房者自身的情况。对于房贷压力比较大同时收入不稳定的购房者来说,尽可能选择最长的房贷期限;而那些房贷压力不大,同时收入非常稳定的人,可以尝试选择适合自己的房贷时长,一般来说要保证房贷收入比小于50%。

这里特别解释一下,房贷收入比指的就是房贷和收入的比值,比如购房者的房贷为元,收入为00元,那么房贷收入比就是50%。

关于房贷“越长越好还是越短越划算”这个问题,你有什么看法呢?欢迎发表自己的观点。

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