中国人民银行25日发布公告称，自今年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。公告主要是针对新发放个人住房的贷款利率，而存量个人住房的贷款利率仍然按原合同执行。很多人关心利率到底是升还是降？坊间这样测算：来源：今日房产观察新规生效具体要看9月20日公布的LPR，所以其实暂时无法判断房贷利率是升还是降。所以今天主要想和各位聊聊，央行全新的住房贷款游戏规则，到底想干什么。01首先，解释下，什么是LPR。简单说，就会是一堆想放钱做业务的商业银行，对市场报价喊出自己贷款利率报价，最后再进行一下加权平均，得出一个贷款基础利率。这其实包含两套全新的游戏规则：1）相比央行给出一口价咬死的基准利率定价，LPR的基准利率将由市场竞价产生。讲白了，LPR相对比央行锚定的基准，本质上就是利率市场化。2）虽然新利率标准是市场定价产生，但是最后一贷，落位到买房人手中利率控制权央行手中交给商业银行和地方。大家都知道，我们现在的房贷是按照基准利率定价的。各家银行在基准利率上，加点或者打折，就变成了大家的房贷利率。有意思的是，房贷上用的最多的5年期贷款基准率停留在4.9%这个价格段上，已经有很多年没有变化了。但去年以来，我们实际感受到的是余额宝和银行理财利率下降的很快，从以前的4%+，降到了2-3%。贷款利率不变，但理财收益率却下降了，大家还是吃亏了。之所以出现这样的情况，是因为央行货币宽松只是作用到了银行间市场。这个市场和大家买的理财直接关联，这里的利率自由定价，所以理财利率会下降。不过，人民群众贷款的利率是锁死在基准利率上，房贷依然很贵。所以这一次，央行放弃了传统房贷基准利率定价方法，变成了：每个月20号央行公布一次LPR。这个LPR是大银行在银行间市场的平均利率报价。而各银行在LPR上加点变成房贷利率。整个流程可以参考下图里的红圈处。也就是说，从10月8日以后，中国的房贷利率彻底市场化了。这意味着，我们以后每个月在银行借的房贷利率可能都不一样。如果当年利率波动大的话，同样的房贷，在年初借和年尾借，利率有可能差个二、三成，拉长到30年来看，就是几十万利息支出差异。就好像房价、股价涨跌那样，以后房贷利率也要随行就市。02好，理解这些，我们接着看。虽然我们知道房贷利率迟早有一天也会市场化，但是没有想到来这么快，说到底，大家最想知道的，就是自身的影响程度和怎么实操问题。我就特别把要重点
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