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央行发布16条房地产金融政策

来源:住房贷款 时间:2023/10/10

11月11日,央行和银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。此次政策简称“央行16条”,表述内容重要、信息量很大,对于当前房地产市场会产生积极且重要的影响。

1、总基调:紧扣“两个毫不动摇”思想

此次政策紧扣二十大精神和思路,明确了房地产金融尤其是开发贷款投放的基本思想和准则,即坚持“两个毫不动摇”。“两个毫不动摇”思想源于二十大会议报告,即“坚持和完善社会主义基本经济制度,毫不动摇巩固和发展公有制经济,毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展。”因此此次“央行16条”新规是对新一轮房地产金融工作的系统总结和定调,也是二十大以来最清晰和全面的房地产金融制度路线。针对不动摇的思想,此次政策实际上批评了三种歧视性的房地产信贷投放做法,即对民企的支持力度偏少、对聚焦地产主业的地产企业支持较少、因项目暴雷而忽视对整个地产企业的支持。所以此次政策很明确规定,对国有、民营等各类房地产企业一视同仁;鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产业稳健发展;金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险。此类定调,有助于对金融机构工作思路做纠偏,确保路线不偏、执行力增强。

2、个人房贷:“-30个基点”的操作或增加

此次政策对于个人房贷投放落实了更加宽松和自由度高的规定,主要体现在城市政策、银行政策和新市民政策三方面。1)地方政策方面,后续要落实好因城施策内容,在全国政策基础上,可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限。该规定相比9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》有新内容,后续类似“-30个基点”的地方操作或增加,二套房或也存在下调的空间。2)金融机构在信贷政策方面,也和城市一样可以有较大的自由度,当然要结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件三要素。3)在新市民政策方面,政策明确要确定新市民首套住房贷款的标准。预计在首套房认定标准、借款审批流程、房贷利率和还贷方式等方面会有各类新政策,预计今年年底前各地会出台各类新规。

3、展期政策:防范房地产金融系统不良率增加

此次政策确立了非常重要的风控制度,即展期政策。政策明确,对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资,在保证债权安全的前提下,鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商,积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持,促进项目完工交付。从工作优化方面,政策提及了两个内容,即允许展期1年、可不调整贷款分类。此类规定意义重大。1)展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况,展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式,有助于促进金融机构贷款政策稳定、防范金融机构和房企关系恶化,所以是化解风险的非常有必要的操作。2)此次展期的年限为1年,客观上也说明,到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置,用足用好政策,主动扶持房地产企业的保交楼工作。

4、信托:迎来了房地产新业务的春天

此次政策在对信贷、债券等融资给予支持的同时,对于信托这类金融机构明确提高了市场地位。政策明确,鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。其有三个重要的信号意义。1)这标志着房地产金融工作进入到3.0版本,即从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式,体现了金融支持工作进入到新的阶段,也体现了各类金融机构多渠道、多角度、多方位支持房地产。2)这也是目前高层对信托业务重要的政策转向和表态。过去几年信托支持房地产融资的做法是被打压的,今年上半年略有放松但主要针对租赁市场,而现在进一步放宽,所以此次政策可以理解为“房地产信托业务又一春”。其释放了暖意,是信托行业和从业人员要积极解读和理解的政策。3)此次对信托公司其实提及了“转型”的概念,尤其提及到房地产企业项目并购的业务。换句话说,信托公司要减少对增量市场的

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