3月15日，国家统计局发布的《年1—2月份全国房地产开发和销售情况》表显示，今年前两个月商品住宅销售面积万平方米，同比增长-13.8%；住宅销售额亿元，同比增长-22.1%。
与上述数据对应的是，据央行《年2月金融统计数据报告》显示，2月末住户部门RMB贷款余额71.61万亿元，比上月末减少亿元；其中，短期贷款减少亿元，中长期贷款减少亿元。这是至少15年以来个人中长期贷款（以个人住房贷款为主）首次出现减少现象。
那么，从年以来的长期视角观察，个人房贷增长表现有什么样的大趋势呢？在其背后住宅销售与对应时期人口增长又是什么样的大趋势呢？
附图一一、个人住房贷款增长大趋势
年，从福利化到商品化的住房改革正式开启；其中当年4月和5月，央行分别发布了《个人住房担保贷款管理试行办法》和《个人住房贷款管理办法》，从金融业角度启动了个人住房贷款业务，以“支持城镇居民购买自用普通住房”。对于商业银行来说，则打开了一个崭新的信贷业务领域。
年末，个人住房贷款余额约0.34万亿元，在全部RMB贷款中占比约3.4%。此后从年直到年，个人房贷一直保持着中高速增长态势；除年受金融危机影响增速为10.3%之外,其他各年度同比增速均在12.9%以上，而且其中8个年度增速超过30%（最近的较大值为年的37.4%）。至年末，个人住房贷款余额增至34.44万亿元，占比提高到19.9%，成为各项贷款中非常重要的组成部分。
年末，个人住房贷款余额为38.32亿元，同比增长11.4%，是年以来的最低增速（相关详情见本文附图二）；在RMB贷款中的占比仍保持为19.9%，因为后者同期增速为11.6%，速度基本一致。据金融野叔测算，年2月末个人住房贷款同比增速约11.0%，相对上年可能有所放缓。
附图二二、商品住宅销售增长大趋势
年以来，个人住房贷款增速放缓，既有信贷政策的收紧，譬如自年1月实行的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度（五类银行的个人住房贷款占比上限分别为7.5%、12.5%、17.5%、20%和32.5%）；也有房地产本身市场销量（如附图二所示）与库存的变化。
第一，商品住宅销量增长变化。年，全国商品住宅（均不含办公楼和商业用房，下同）销售面积约1.51亿平方米，按当时人口总是相当于每人只买了0.12个平方（不考虑城乡区别）。而在年至年的20年期间，各年度住宅销量合计.61亿平方米，如果按“七普”全部人口计算人均可以拥有12.58平方的“新房”（指20年内的购房，不包括20年前的旧房）；如果按同期城镇人口计算人均可以拥有19.69平方米的“新房”。
附图三从住宅销售面积与金额增长看，年之前，只有年和年两个年度二者同时都是负值，此外均为正值。不过，年至年期间，商品住宅销售面积年度增幅都低于3.5%，其中年的数值为1.1%；然后今年前2个月降到-13.8%（相关详情见本文附图三）。
年住宅销售额同比增长5.3%，明显高于同期销售面积增幅，说明整体上房价还呈现一定上涨；年前两个月，销售额同比增长-22.1%，降幅比销售面积的还大，说明整体上房价所有下行。如果换算成每平方米均价的话，去年全年为元，今年前两个月为元。
按老百姓的大白话说，就是现在一般城市的房子越来越卖不动了；站在金融业的角度看，零售业务领域的个人房贷营销越来越难做，对公业务和投资业务领域则越来越怕“遇雷”。新购房的年轻人也怕遇上降价和烂尾的“雷”。金融野叔3月份去了一个非省会的地级城市，年这里的新住宅一手房均价超过每平方米元，而年则降到已经元以下，还可以送车位和公摊面积；最可怕是当地个别的楼盘还无法如期交房。
附图四第二，商品住宅库存量变化情况。年至年期间，待售住宅面积都在1亿平方米以下；此后8年持续增加，至年末达到历史最大值4.52亿平方米。年至年期间，待售住宅数量呈现“去库存”的趋势，即年度增幅连续5年都是负值。
年末，待售住宅面积2.28亿平方米，同比增长1.7%，开始出现弱反弹；今年2月末待售面积进一步增加至2.83亿平方米，同比增长14.7%（相关详情见本文附图四）。而且从图中我们可以清晰地观察到，住宅销售面积增长曲线与待售面积增长曲线呈现出较强的负相关关系。
考虑到今年2月末商品住宅施工面积还有55.35亿平方米，同比增长2.0%，但是需求与销售相对不旺，那么后期的一段时间内待售住宅面积可能继续保持增长趋势。而且年及以后待售住宅“去库存”相对更难，且不说其他重要影响因素的变化，仅仅从金融视角看住户部门的杠杆率已经较高，再加高的空间较小；从央行披露的数据看，年末住户部门杠杆率52.2%，年末已经升高至72.2%。
附图五三、对应时期人口增长大趋势
房子用来给人住的，不是用来给“钱”炒的。所以，影响商品住宅销售与个人房贷增长的最为重要的因素在于人，包括人口总量与自然增长率、人口城乡结构（城镇化率）、人口流动与密度、居民收入水平与住房消费观念等。
金融野叔在本文中仅仅对其中人口自然增长率进行简要分析。一方面，由于居民首次购房（刚需）一般在30岁左右，所以30年前的增长率对于其后的对应年度影响较大。当然，这个时间跨度不一定是绝对的30年整，因为每年平均首次购房年龄并不完全一样，譬如有调查研究认为近年首次购房年龄为27岁多。另一方面，当期自然增长率则可能与改善性购房相关较大，因为家庭增加了新生儿之后一般需要增加住宅面积。
例如，年至年期间，住宅销售面积增长幅度整体较高，除了当时自身基数相对较小的原因之外，就可能与30年前的年至年人口自然增长率相对较高相关，数值至少在12‰以上（其中4个年度在20‰以上）。
年和年前两个月住宅销售面积增长数值较低，与30年前的年和年人口自然增长率相对走低相关，数值分别为12.98‰和11.60‰，而此前6年至少都在14.3‰以上（相关详情见本文附图五，为方便比较人口自然增长率放大十倍）。
而从当期自然增长率影响看，近年来住宅销售面积增长较高的年，人口自然增长率5.86‰，是年以来的一个相对峰值；然而年自然增长率只有0.34‰，对于住宅销售增长的拉动作用明显较弱。
附图六野叔的结语
正是由于当前房市销售、房企债务等多重压力较大，因此金融监管方面的措施略有松动。譬如，今年2月开始，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理，包括个人的“保障性租赁住房购买贷款”。
今年3月初，金融管理和监管部门要求商业银行因城施策、合理定标、提升便利度，满足新市民的合理购房信贷需求（主要是指因自己创业就业、子女上学、投靠子女等来到城镇常住、又未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体），以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
从商业银行经营角度看，在整体集中度上、优质客户群体上个人房贷的增长空间可能不算太大，毕竟这是长期大趋势所决定的；但是，以发展的眼光、勤奋的工作，可能还是能够从中挖掘一些有购房能力、有房贷需求的新客户。而对于想买房的年轻人，如果不在一二线城市，也许还可以再观望一下。
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