现在人们买房就两种付款方式，要嘛全款要嘛贷款，但是大家都推荐贷款，为啥？
原因很简单，存款是银行求你，贷款是你求银行，求别人的事肯定是对自己有好处的。
再具体点分析，一部分原因是房价太高没法一次性付款，另一方面贷款买房比全款买房带来的经济压力小上许多。同时，房屋贷款的偿还也是一个长期性的过程，最长30年。
贷款买房牢记三原则，第一贷款越多越好，第二年限越久越好，第三月供越少越好。随着时间的推移，钱的购买力是下降的，我们欠银行的钱相当于在缩水。
当然全款也有全款的好，主要是以下四点：
一、流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水等贷款资料
二、签后周期短，降低交易中可能存在的纠纷
三、房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户
四、无贷款利息，债务压力较小
网签监管流程
：签合同——赎楼解押（如有）——住建委网签——资金监管——预约过户/过户——缴税/缴费——领领证单/领新证——资金解冻——物业交割
贷款分为商贷、公积金贷、组合贷三种。目前，长沙实行“认房又认贷”，房贷利率=LPR+基点
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公积金
：公积金贷款基准利率由住房和城乡建设部根据中国人民银行调整存贷款利率的有关通知进行调整，目前政策为5年期内为2.75%，5年期以上为3.25%，二套贷款利率在基准利率基础上上浮10%
商业贷款
：房仅认长沙，贷认全国（贷指住房贷款）商贷最长30年，房龄30年内
一、住宅：首套无房无贷（首付30%）二套第一类即首套已结清或全款（首付35%）二套第二类即首套没结清（首付45%）
二、非住宅：首付50%，不计入贷款记录（消费贷和抵押贷也不计入贷款记录）
常见问题
银行哪些情况会拒贷
一、虚假贷款申请资料
二、征信记录非常差，近两年内“连三累六”
三、虚假房地产交易，疑似骗贷
四、做高评，降低首付
五、收入不达标，一般要求收入达到月供的2.2倍
收入证明不足怎么办
一、可开具兼职收入证明
二、男女朋友共同借款
三、父母做担保人
四、奖金、补助、住房公积金也可以计入收入
五、接力贷，借款人为所购房屋的所有权人，父母或子女作为共同借款人
如何判断贷款年限，以下三个结果选最小值
一、目前长沙政策规定，商贷最长不能超30年
二、房屋年龄，一般要求房龄30年以内，同时还需满足贷款年限加房龄小于等于50（银行之间可能有差异）
三、借款人年龄，一般要求不超过65岁，同时还需满足贷款年限加借款人年龄小于等于69岁（银行之间可能有差异）
提前还贷会如何
就目前了解到的，1年之后提前还贷无违约金的有中信银行、招商银行、兴业银行、北京银行、交通银行、光大银行、浦发银行、长沙银行
商贷流程
签合同——评估——银行面签——银行批贷——赎楼解押（如有)——网签/资金存管——预约过户号/过户——首付款支付——缴纳税费——领取新证——资金解冻（监管的）/出抵押资料——预约过户号/抵押登记——领取它项权证——银行放款——物业交割
特殊提醒：部队公积金贷款，是公积金的政策，商贷的流程，真香就是麻烦
公积金
：房认全国贷也认全国，有市属公积金（市公）和省直公积金（省公）两种
公积金贷款申请条件
一、申请人具有完全民事行为能力（年满16岁，以自己的劳动收入作为生活来源的也可视为完全民事行为能力人）
二、公积金在长沙市内缴存（长沙县、望城、宁乡、浏阳也算）
三、市公正常缴存状态且在贷款申请日前连续12个月正常缴纳，省公则是连续6个月（公积金至少应缴存至放款当月，补缴的不算）
四、家庭名下住房少于两套
五、以家庭为单位公积金贷款不得超过两次（包括不限于长沙市公和湖南省公），婚姻期间申请过各算一次
六、征信没问题、收入稳定（月还贷额不得超过家庭月收入的50%）
七、市公借款人年龄女不大于55岁、男不大于60岁，省公的话在市公的基础宽松5岁
八、市公结清6个月以后才可以重新申请市公贷款，省公无要求
九、公积金买二套，首套面积不能超平方
十、家庭已注销的不计入住房套数，离婚两年内申请公积金贷款，婚内房产无论分给谁，只要没注销，计入套数
十一、公积金贷款未结清贷不了、为他人贷款担保且未结清的贷不了
十二、买该套房子已办理过公积金提取（包括不限于市公、省公），不能贷
十三、房子属于别墅、商业、商住两用，贷不了
十四、市属公积金可以受理在外地缴存公积金的城市：武汉、合肥、南昌、黄石、九江、黄冈、抚州、咸宁、宜春、宜昌、荆州、孝感、鄂州、天门、仙桃、潜江，其中岳阳、株洲、湘潭按省内城市异地贷款办理
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市公非担保
：签合同——评估——公积金递件/资金监管——公积金批贷——赎楼解押（如有）——网签——预约过户号——过户/缴税——领新证——公积金面签——办抵押——放款——物业交割
市公担保
：签合同——公积金递件——公积金预审——赎楼解押（如有）——网签——预约过户号/资金监管——过户/缴税——领证——资金解冻——公积金录系统审批——公积金面签——办抵押——放款——物业交割省直公积金：签合同——公积金递件——评估——批贷——赎楼解押（如有）——网签——面签（公证、缴费）——首付款监管——放款（监管账户）——过户/缴税——出新证/放款（卖房账户）——物业交割
一般都建议走担保，但是有个担保费，市公担保费贷款额的1.5%，省公1%，不担保的风险主要集中于以下几点：
一、需要申请评估，评估值不确定
二、首付款监管在公积金认定的担保公司账户
三、监管金额以评估价为准，按评估值测算需监管的首付款金额。例：成交价万，评估价万，贷款额60万，则监管的首付款为50万
四、所有房款放款给卖方后，若多出成交价的监管部分有买方支付的，买方会存在收款风险
组合贷
市公组合贷流程
：签合同——银行/公积金预审——评估——赎楼解押（如有）——过户——付首付款——缴税/缴费——领新证——银行面签——公积金进件——公积金批贷——银行批贷——公积金面签/公证/缴费——办抵押——领取他项权证——公积金/银行放款(担保公司）——担保公司放款至卖方账户——物业交割
省公组合贷流程：
签合同——公积金递件——评估——批贷——赎楼解押（如有）——网签——面签（公证、缴费）——首付款监管——放款（监管账户）——过户/缴税——出新证/放款（卖房账户）——物业交割
特别提醒：
省公组合贷假设公积金贷满60万，商贷额度最高为90万，市公组合贷则没有这个要求
市公贷款（包括组合贷）目前只有工商、长沙、交通、建设这四个银行能做，省公目前知道的是中信、建设、光大这三家能做
商转公攻略
申请条件
一、具有完全民事行为
二、住房公积金缴存情况符合下列要求；
1、已连续正常缴存12个月以上，且住房公积金账户状态正常
2、贷款申请当月与最近缴至月份的时间间隔原则上不超过2个月
3、在我中心正常缴存6个月以上可提出异地转入申请，异地住房公积金连续缴存满6个月且无间断的在我中心正常缴存的，两地缴存时间可以合并计算，若异地缴存不连续或间断后在我中心缴存的，仍需在我中心连续缴存12个月以上方可申请贷款
4、职工在其他公积金中心有住房公积金缴存账户，且账户状态为正常或封存的，应将改账户转移或销户
三、信用良好，收入稳定，有偿还贷款本息的能力
四、未超过国家规定的法定退休年龄
五、首付款不低于本管理办法规定的相应比例
六、购买、建造、翻建、大修普通自住房1年内提出申请，以签订《商品房买卖合同》、出具《担保意见书》或颁发《建设工程规划许可证》之日起计算，其中商业银行住房贷款转公积金贷款须在商业银行住房贷款结清后30日内提出申请
七、职工家庭（已婚指夫妻双方，单身指职工个人，下同）未申请办理过公积金贷款（包括但不限于长沙公积金中心的），如已办理则须公积金贷款结清满12个月
八、职工家庭购买该套住房未办理住房公积金购房提取（包括不限于长沙公积金中心）
九、具有长沙公积金中心认可的资产设定抵押，同意选择长沙公积金中心规定的偿还和担保方式
十、长沙公积金中心规定的其他条件
办理流程
一、所购房屋设定抵押的(自筹资金)
咨询商业银行是否同意提前结清——向管理部提交贷款申请资料——管理部前台收件、录入——初审、复审、审批——结清商业银行贷款——签订借款及抵押担保合同——担保公司复核——受委托银行复核——借款人至房产部门办理抵押——中心放款
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二、其他房产设定抵押的（名下其他房产抵押）
咨询商业银行是否同意提前结清——至贷款管理部做贷前咨询——向管理部提交贷款申请资料——管理部前台收件、录入——初审、复审、审批——签订借款及抵押担保合同——担保公司复核——受委托银行复核——借款人至房产部门办理抵押——中心放款
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记住，这种方式需要缴纳贷款额10%的保证金，比如你要办理商转公的房子，要在公积金中心贷款50万，那么这次需要交5万的保证金，流程办完退还给你
。
三、垫资赎楼，找担保机构
这种方式最省心，面签完，跟担保机构签订协议，等一步一步通知就行，大致也是还清原银行贷款、拿回房产证等，自己不必要出席的都由担保机构代办。这一步同样要缴纳贷款额10%的保证金，以及1.5%贷款额的服务费。其中保证金会退，服务费不会退还！（ps：省直公积金中心就有合作的担保机构，可以到时候直接在营业点柜台申请！）
特别提醒：申请贷款房产已出产权证，使用本套房抵押，先提出贷款申请，审批通过后在结清商贷，解除抵押并办理公积金贷款抵押手续后，方可发放公积金贷款。如果所购房产已经预告抵押给了商业银行且未出产权证，只能使用其他房产进行抵押，使用他房无需提前结清商业贷款，放款是由公积金中心与商业银行直接对接
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