年，南宁公积金政策发生了不少变化。
比如，二套可使用公积金、自愿缴存公积金放开、免自筹时代来临、顺位抵押银行数量增加……对于想用公积金买房的购房者来说，可谓利好多多。
然鹅，政策变化后，恐怕很多购房者还是一脸懵逼。在扒房后台，就收各路扒友关于公积金的很多问题。
现在，树哥收集具体案例，并致电南宁市住房公积金管理中心，以及广西区直住房公积金管理中心后，来交作业了。
有关市公积金的5问
案例1：购房者小刘所在单位，为员工缴纳的是南宁市住房公积金，近期小刘计划用公积金贷款买房，她想知道：
①市住房公积金最高可贷款额度是多少？
②套数对贷款额度有无影响？
③首套、二套、首次、二次等情况该如何界定？
④每月需要还多少钱？
⑤利率是多少？
答案来了：
目前，南宁市住房公积金的贷款额度，为首次及首套最高可贷60万，二次或二套首次最高可贷50万。
这里，很多人傻傻分不清楚，首套及首次、二套首次、二次是啥情况。
在南宁，公积金贷款和商业贷款一样，认贷又认房。
首套及首次：指名下无房无贷款，第一次买房，第一次用公积金，且面积在90㎡以下。
二套首次：假如你或家庭只有一套㎡（含）以内的住房，没使用过公积金，就可以允许在购买㎡（含）以内的第二套住房时，使用公积金贷款。
二次：已使用过一次公积金，但已结清，现在房子卖了或者第一套面积在㎡（含）以内，可以申请第二次公积金贷款。注意，这里是指全国范围使用公积金的次数。
▲认房认贷下，二套如何认定（来源：南宁住房公积金管理中心）
▲比例表（来源：南宁住房公积金管理中心网站）
每月最低还款金额，则需要达到主贷人（未婚）或夫妻双方月收入的25%/35%（首套首次/二次或二套首次）。比如，假如月收入为元，首套首次每月最低还款为元。
利率方面，首套目前全国统一3.25%；二次或二套首次，还需在此基础上浮10%，即3.%。
需要注意的是，申请市公积金贷款，还有连续缴存月份的要求；缴纳额与最高贷款额之间，也有对应关联，可参照下表。
▲关联表（来源：南宁住房公积金管理中心网站）
商转公顺位抵押，咋整？
案例2：丽丽听说，商业贷款转公积金贷款（商转公）在南宁已经普及开了，支持顺位抵押的银行也越来越多，因为公积金贷款利率低，丽丽想申请商转公。
但申请之前，丽丽想了解几个问题：
①什么情况下能进行商转公？
②商转公如何免自筹？
③差额部分如何处理？
④若不想补齐差额，是否可采用商贷+公积金贷款的组合贷？
答案来了：
首先需要明确，商转公业务，必须在拿到不动产权证之后，才可申请。
之前，申请商转公，确实要求借款人先结清原商业贷款（自筹）。
目前，支持商转公顺位抵押的银行如下：
①南宁市公积金，有7家银行支持，分别为：中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、广西北部湾银行。
②广西区直公积金，只有3家银行支持，分别为：农业银行、工商银行、建设银行。据悉，交通银行、中国银行在签署合作协议阶段。
也就是说，在这以上银行申请“商转公”，可以不用先还清贷款，只需补齐原商贷与公积金之间的差额后，银行就能放款，并提前结清原商贷。
不过具体业务，需要到贷款银行柜台处申请，并且通过银行方面的相关审核，具体流程，可参考下图。
▲北部湾银行顺位抵押办理流程图（来源：南宁住房公积金管理中心）
树哥在致电南宁市住房公积金管理中心时，也询问了原商贷差额部分，是否能继续贷款，与公积金贷款形成组合贷？
工作人员表示，只要符合条件，就可以到柜台申请组合贷，申请后，等待审批通过即可。也就是说，商贷差额贷款+公积金贷款，这样的组合贷行得通。
当然，具体操作，还需详细咨询你的贷款银行。
二套商转公，要怎么操作？
案例3：阿斌名下有两套房，首套房使用了公积金贷款，第二套房为纯商业贷款。近期，阿斌想把第二套房申请商转公。同事却告诉阿斌，有二套的情况下商转公，还有诸多限制条件。
阿斌的问题来了：
①二套房申请商转公，能转一套还是两套？
②如果只能转一套，应该转哪套？
③听说二套商转公对面积有严格限制，限制是怎样的？
④若第一套已使用公积金贷款，是否需要先结清？
答案来了：
当借贷人名下有两套房时，只有第二套房子能申请商转公。假如首套房使用了公积金贷款，则需要提前结清贷款，才能申请二套的商转公。
若二套想申请商转公，则需要首套房面积小于等于㎡，且二套房小于等于㎡。
以上问题，广西区直公积金以及南宁市公积金，均适用。
异地公积金贷款，行得通吗？
案例4：钦州人老雷，在钦州已经有一套房。年，他想用自己的名字在南宁再买一套房，但自己缴存的公积金属于钦州市。
这是很典型的异地公积金贷款买房案例，那么问题来了：
①广西区内的异地公积金，能在南宁买房吗？
②假如是二套房，支不支持异地公积金贷款？
答案来了：
老雷很幸运，南宁市公积金，目前只支持广西区内的3个城市进行异地贷款，分别是钦州、北海、防城港。
异地贷款，还需要贷款人户口所在地为钦北防或南宁；而贷款人只要满足二套贷款的条件，也可以申请异地二套贷款。至于其他城市，目前还没听说可以异地商转公。
但区直与市直是有区别的。如果缴纳的是广西区直公积金，在南宁买房，是支持异地公积金贷款的。
自愿缴纳公积金，划算吗？
案例5：杨哥是一名个体工商户，听说公积金买房贷款利率低，也想自主缴纳个人公积金。在缴纳之前，杨哥也有疑惑：
①自愿缴存公积金如何办理，去哪办理？
②谁可以自愿缴存公积金？
③自愿缴存公积金的比例和缴存额如何确定？
④自愿缴存能否申请商转公？
⑤自愿缴纳公积金，是否能将工资作为扣缴来源，并在缴纳个税前扣除？
答案来了：
和前三个案例有所不同的是，自愿缴存公积金，属于广西区直住房公积金管理中心才能办理的业务，市公积金暂时不支持。
而且，符合下图中条件的人员，才能办理这项业务，具体为在南宁就业单位没缴纳公积金、自由职业者等等。
▲缴存条件（来源：广西区直住房公积金管理中心）
符合条件的人员，想办理自愿缴存公积金业务，方法有两个。
一是可以在手机上下载APP“手机公积金”，自主开户后即可缴纳。目前，支持的银行有中国工商银行、招商银行、建设银行，共3家。
二是可以到线下指定的承办网点开户。
▲承办网点（来源：广西区直住房公积金管理中心）
自愿缴存比例统一为12%。按照年的最新数据，月缴存下限最低约为.3元×12%=元，上限为元×12%=元。
▲缴存比例与缴存额参考可惜的是，自愿缴存公积金无法用于商转公。所以树哥建议购房者，尽可能在买房前，就先缴纳公积金，以便后期贷款。
此外，自愿缴存公积金的方式，为缴存人员自行将钱存入开户银行卡，并于每月固定日期扣除，与工资无关，所以也不能先于缴纳个税前扣款。
再补充一点，自愿缴存公积金后，账户内会产生利息，按照一年期定期存款基准利率计息，现行利率为1.5%，每年的结息日为6月30日。
公积金怎么提取？
案例6：小陈在事业单位工作，2年前计划使用南宁市公积金买房，被告知楼栋封顶后才能放款，遂放弃，转而使用商业贷款买房。
过了半年，小陈听说可以在网厅上申请提取公积金还商业贷款，符合条件的他，却被提示不能提取公积金。
小陈带来两个问题：
①开发商以楼栋封顶后才能发放公积金贷款为理由，劝导客户使用商业贷款，是否构成了拒绝公积金贷款的庆幸？
②符合条件为何不能网上提取公积金还款，有无解决方案
答案来了：
封顶后公积金贷款才能放款的规定，由南宁市住房公积金管理中心决定，并非开发商决定，开发商并未实质性拒绝公积金贷款。不过，广西区直公积金，并没要求封顶才能放款。
在大部分楼盘都属于期房销售的情况下，小陈的购买时间与楼栋封顶时间，大概存在1年半左右的间隔，期间产生的合同签订、价格涨跌等问题难以预判，不建议购房者死磕南宁市公积金贷款买房。
若小陈实在想用南宁市公积金买房，方法也有二。
一是去看一些在售楼栋封顶的准现房，这些盘达到了公积金贷款的放款条件，不用再等待楼栋封顶。
二是先用商贷买房，得到不动产权证之后，再申请商转公。
至于网厅无法提取公积金的提示，树哥也咨询了南宁市公积金管理中心，和有过类似经历的朋友。
他们表示，可能是因为信息滞后，网厅没有查到房贷还款信息，导致公积金一直无法提取。
遇到此类情况，又急着提取公积金还贷的扒友，工作人员表示可直接前往公积金承办网点咨询申请。
公积金，是机会还是鸡肋？
长久以来，住房公积金和国企、事业单位等员工的关系比较密切；私企、个体工商户的雇员只能干瞪眼。
但近年来公积金政策放开，企业和个人缴存公积金越来越便利，大家提出和公积金相关的问题也越来越多，归根结底，还是对公积金的不了解。
一听到公积金，大部分人如同打了鸡血，趋之若鹜；但也有一部分人，甚至是国内知名研究院，则认为公积金是鸡肋，一度提议将其取消。
▲取消公积金提议（来源：清华大学互联网产业研究院）
在南宁，公积金也被很多扒友吐槽：
①额度太低。首套和二套的贷款额度只有50万、60万，而一套房子动辄万。假如使用公积金贷款，利率是低了，但也增加了首付压力。
②南宁市公积金封顶才能放款。南宁楼盘大多是期房销售，有几个盘能做到一边卖一边封顶呢？适用确实范围小了点。
③有不动产权证后才能商转公。那些不动产证难产的小区业主，想商转公？没门。这也导致“组合贷”办理手续，难上加难。
④广西区内，支持异地公积金“商转公”的城市，太少。
⑤个人缴存的公积金，不能用于商转公......
话虽如此，但也必须承认，这几年南宁公积金政策的改进力度很大，目前也有越来越多楼盘支持公积金贷款，而且如今公积金的放款速度也变快了很多。
这些改进，值得点赞。
当然，购房者也不必“死磕”着公积金，遇到合适的房子，先上车总归不会错。
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来源：扒房/舟树人
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