一、广州市个人住房商业性贷款的政策是什么
年3月17日，北京住建委发布了《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。年8月16日，中国人民银行发布年，第15号公告《改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制》，即日起在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。按照上述通知，截止年3月20日，广州市个人住房商业性贷款的政策如下表：
基点（BP，即basispoint），万分之一的意思，0.01%。每个银行会在LPR利率的基础上增加BP，具体增加多少根据各个银行自己的内部指标而定。在住房商业贷款中，银行执行的商业贷款利率形成机制为：商业贷款利率=贷款基础利率（LPR）+基点（BP）。例如，贷款5年以上，当前LPR为4.85%，某商业银行首套房贷款+个基点，所以客户的贷款利率为：4.85%+1%=5.85%。
二、针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房执行什么样的贷款政策？最高贷款多少成？利率如何执行？
以家庭为单位，在广州市住宅套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭名下的住宅都认定为其拥有的房屋套数；
以家庭为单位，名下贷款用途为住房的贷款笔数，贷款笔数包含商业贷款和公积金贷款，如组合贷款，其商业贷款与公积金贷款仅合共算一笔。
：特殊借款人是指“离婚一年内的住房贷款申请人或已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人”。
三、普通住房与非普通住房如何认定（区别普通住宅与非普通住宅
建筑面积㎡的住宅；普通住宅按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。
建筑面积≥㎡的住宅且套内面积≥㎡，住宅小区建筑容积率在1.0以下。
第三节个人住房商业性贷款中的常见问题
一、如何认定购房人具有贷款资格
（1）借款人家庭的收入不低于负债的2倍。家庭收入的认定：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
（2）征信较好。一般逾期出现“连三累六”就会被认定为征信不是较好。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
（3）借款人中不能有未成年人、限制民事行为能力人或无民事行为能力人；
（4）购买方主借款人必须为产权人；共同借款人可以不是购买方产权人或共有权人；
（5）借款申请人年龄要求在18-70周岁之间，超过该年龄不予申请，特殊情况可与主办及银行单笔沟通；
二、商业贷款收入证明有什么要求
（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上；
（2）按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；
（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章：
①收入证明不可以有涂改；②收入证明上大小写金额必须一致；③收入证明上如果手写必须是黑色签字笔填写；④收入证明盖章后不能进行涂改。
三、如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形
（1）父母做担保人，最高可贷款五成（工商银行、农业银行、建设银行、兴业银行、浦发银行）；
（2）若收入证明注明不含奖金、补助及公积金的，可将所有奖金、补助、公积金全部计算在收入里；
（3）接力贷，最高可贷款五成（工商银行、农业银行、建设银行、兴业银行、浦发银行）。
（4）男女朋友共同借款。
（5）开具兼职收入证明（较认可与原职业有关联的兼职收入）。
四、房屋的年龄如何认定
（1）查看不动产权证书中的房屋登记表记载的日期，以该日期确定房屋年龄。
（2）查看房屋评估报告，以评估报告认定的建成年代，计算房屋的年龄。
（3）到不动产登记中心查询档案，以档案认定的建成年代，计算房屋的年龄。
以上3种方法中，第1种、第3种方法认定的房屋年龄最有说服力，也容易被其他各方接受。其中，第3种比第1种更权威，取3者中楼龄的最高值。
五、贷款金额如何确定
影响贷款金额的因素有：（1）网签价格；（2）评估价格；（3）贷款成数。贷款金额的公式为：贷款金额=最小值（网签价格/评估价格）×贷款成数。
其中，网签价格，是指网签合同上体现的房屋成交价格。评估价格，是指估价报告标明的价格。
六、贷款年限如何确定
贷款最长年限有下列3个影响因素，这3者得出的三个结果，取最小值，就是该笔贷款申请的最长贷款年限。
：一般不超过30年，部分银行可不超40年（如工商银行），且贷款年限+房龄≤50年；
：贷款年限+借款人年龄≤70周岁，部分银行可贷至75周岁（工商银行）；
：不超过30年。
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准
七、贷款利率的影响因素有哪些
（1）人民银行的政策。目前银行贷款市场报价利率（LPR），以及上下浮动范围，都是由人民银行确定的。
（2）所购房屋为首套的，利率最低为贷款市场报价利率（LPR）加55个基点；为二套的，利率为贷款市场报价利率（LPR）加75个基点。（政策截止年3月20日）
（3）个人征信情况。个人征信较差的，银行可能会提高贷款利率。
八、什么是存量浮动利率贷款
存量浮动利率贷款，是指年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。自年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
借款人可与金融机构协商确定将定价基准转换为LPR，或转换为固定利率，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。转换工作自年3月1日开始，原则上应于年8月31日前完成。
九、存量商业性个人住房贷款定价基准如何从贷款基准利率转换为LPR
定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
十、各银行对提前还贷有何规定
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