商业贷款
1、首付比例及二套房认定标准
年11月8日，市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发 《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》规定，经上海市市场利率定价自律机制商定，对差别化住房信贷政策作以下要求：自年11月9日起，居民家庭购买首套住房(即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的) 申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录 (包括商业性或公积金住房贷款记录) 的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通住宅的，首付款比例不低于50%；购买非普通住宅的，首付款比例不低于70%。
普通住宅与非普通住宅如何界定？如下图
、商业贷款利率
00年8月1日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月5日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率LoanPrimeRate）定价方式。由各报价行于每月0日（遇节假日顺延），以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时15分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。最新报价：03年1月0日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。
按揭利率其实是有两部分组成，一个是全国统一的五年期LPR，比如目前就是4.30%，跟去年比降了0.35%；另外一部分就是银行在LPR基础上的加点或者折扣，这个比例在不同地区、不同银行、首套二套，都不一样。上海在年之前，利率也是下浮5-10%的，比如当年10月执行LPR的时候，基准4.85%，那么首套房就是下浮0个基点，为4.65%。从年10月到01年7月，五年期LPR从4.85%降到了4.65%，而上海的首套房利率一直都是锁定4.65%，活生生从下浮变成了基准。特别是从01年7月4日开始，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，增加了35基点；二套房贷利率从5.5%上调至5.7%，增加了45基点；随着那次房贷利率的上调，上海首套房贷利率步入“5”时代。从那天起，上海的房贷利率加点就没有变过。那时候，五年期LPR是4.65%，首套+35个基点，二套+个基点，记住这个数字，无论LPR怎么变，这个加点一直都在！
0年1月，五年期LPR降至4.60%，上海首套/二套利率4.95%/5.65%；
0年5月，五年期LPR降至4.45%，上海首套/二套利率4.80%/5.50%；
0年8月，五年期LPR降至4.30%，上海首套/二套利率4.65%/5.35%；
截止到03年1月0日5年期以上LPR为4.3%。首套+35BP=4.65%二套+BP=5.35%
3、商业贷款年限
一般为30年（原则上贷款年限+借款人年龄小于70岁，个别银行75岁）
4、申请商业贷款的基本条件
借款人征信良好；房屋评估价≥合同价；借款人收入（与流水相符）两倍覆盖月供。
住房公积金贷款
1、首套房和二套房的认定方式首套房：①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。二套房：①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。②在上海有1套房，人均面积≤37.4m2，无上海公积金贷款在使用。限贷的认定方式①在上海有1套房，人均面积＞37.4m2。②在上海有套或以上的房产。③有1次上海公积金贷款未还清或有次公积金贷款记录。家庭名下的房产人均面积计算人数为：家庭夫妻+未成年小孩（最多可以算两个未成年小孩）、公积金贷款利率首套房利率：1-5年的公积金贷款年利率为.6%。5-30年的公积金贷款年利率为3.1%。二套房利率：1-5年的公积金贷款年利率为3.05%。5-30年的公积金贷款年利率为3.%。3、公积金贷款额度4、公积金贷款年限
5、公积金账户余额如何冲还贷
有两种使用方式：1.月冲.年冲月冲：每月直接从公积金账户中扣除当月应还的本金+利息（公积金和商业）不是只扣除公积金的月供，而是公积金+商业的月供一起扣除。当公积金账户里的余额不足时，每月还款额先扣除公积金月缴额，不足部分从还款银行卡内扣除。年冲：每年只一次提取公积金账户余额并一次性冲还公积金贷款本金。每月的月还款额需要使用客户自有资金，不能用公积金账户里的钱去还贷款月供。年冲还贷后的剩余贷款本金重新计算月还款额。年冲只能每年的4月或9月冲公积金本金，一年只能冲一次。?如果您觉得这篇文章有用的话可以收藏并转发给更多的人?
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