8月31日晚，人民银行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》（以下均简称“通知”），明确以新发放贷款置换存量首套房商业性个人住房贷款细则，优化首套房、二套房商业性个人住房贷款首付比例。
存量首套房购房者可申请置换利率
根据通知，符合条件的存量首套住房贷款是指，年8月31日前金融机构已发放的、已签订合同但未发放的，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。
自年9月25日起，符合条件的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。
同时，借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。
对于金融机构，通知强调“专款专用”，明确金融机构应严格落实相关监管要求，对借款人申请经营性贷款和个人消费贷款等贷款的用途进行穿透式、实质性审核，并明确提示风险。
对存在协助借款人利用经营性贷款和个人消费贷款等违规置换存量商业性个人住房贷款行为的中介机构一律不得进行合作，并严肃处理存在上述行为的内部人员。
此外，通知要求，各金融机构要抓紧制定具体操作细则，做好组织实施，提高服务水平，及时响应借款人申请，尽可能采取便捷措施，降低借款人操作成本。
针对此项调整，人民银行、金融监管总局有关负责人表示，存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。
同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。
《中国银行保险报》记者注意到，通知发布当晚，中国农业银行、中国建设银行均发布关于调整存量首套住房贷款利率的公告，明确将抓紧制定操作细则，将按照市场化、法治化原则，通过线上、线下多渠道提供便利服务，依法合规开展好利率调整工作。
优化首套房、二套房首付比例
除了在房贷利率方面出台惠民措施，人民银行、金融监管总局还进一步优化了首套房、二套房首付比例及贷款利率下限。
根据通知，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。值得注意的是，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市。
同时，通知明确，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点。
各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。
东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青分析指出，本次二套房商业性个人住房贷款利率下限由原来的5年期以上LPR加60个基点，调整为5年期以上LPR加20个基点，下调幅度高达40个基点，远高于8月MLF下调幅度，超出市场普遍预期。
人民银行、金融监管总局有关负责人介绍，7月24日中央政治局会议明确，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。7月31日国务院常务会议提出，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
本次调整优化正是对党中央、国务院决策部署的贯彻落实。后续，人民银行、金融监管总局将支持各地因城施策用好政策工具箱，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行，更好满足刚性和改善性住房需求。
记者许予朋
编辑王梦萦
来源：中国银行保险报
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