最近有小伙伴跟我说他最近买了个房子，这买房子有两种还款方式，等额本金和等额本息，他问我这两种方式有什么区别？还有人跟他说，你如果贷了款就不要提前还款，因为提前还款的话前面的利息就白还了。这些说法都对不对？咱们今天就想研究一下这个问题。
首先我们来研究一下房屋贷款的一些基本问题，房屋贷款你到银行去，要么用公积金贷款，要么用商业贷款。在贷款的时候，我们首先要知道一个年化利率对吧？比如年化利率是6%，那么月利率就是0.5%，因为一年有12个月。你每个月都需要还款，那么你每个月还的钱都包含本金和利息两个部分。
我们为了使这个问题简化，我们假设一共就贷款了12万元，贷款了12万元，分一年还清，一年每个月都要还，所以一共是分为12期。我们贷款的时候也是按月还的，比如说你如果贷款10年，那就是期，每个月都需要还款；你每个月所还的钱既包含本金又包含利息，你一共需要还多少利息呢？有人说这个很简单，你看我一共贷了12万，一年就还清，一年利率不是6%吗？所以我们就可以算出这个利息了。说这个利息就是12万元，再乘以6%，结果就是0.72万元，也就是块钱。这个做法对不对？错，这个是错误的。
你如果真的去贷款，你最后会发现你还的钱远远没有块钱这么多，为什么咱们来研究一下，首先我们先来说第一种方式叫做等额本金，等额本金。什么叫等额本金呢？你每个月还的钱里面你的本金数量是固定的，比如说你一共欠了12万分12期还，所以你每一期就还12万÷12期等于1万元就行了。所以在这种方式下，你每个月的本金偿还，每个月本金偿还12万元除以12期，结果是1万元，一个月还1万块钱，但是你不光要还本金，你还得还利息对不对？
你还利息每个月还多少呢？这就不一样了。
我们首先看第一个月，第一个月你欠银行12万，然后银行说我的月利率是0.5%，所以我要收你0.5%的利息，这么一算就是元，也就是说在第一个月的时候你需要还块钱利息，这块钱利息是怎么产生的？是你所欠的12万元在一个月之内产生的利息，也就是之前产生的利息，之后他并没有收你对吧？
好了，那么第二个月又如何？你要注意在第二个月的时候，因为你每个月本金还1万呢，所以第二个月你不欠银行12万了，你只欠银行11万元了，那么银行再收你0.5%的利息，所以就是元。按照这种算法一直到第12个月，你只欠银行1万元了，银行收你0.5%的利息，结果是多少？结果是50元，所以每个月你还的利息是不一样的，从最开始每个月到最后每个月50，第一个月你一共就要还10,，第二个月你就要还10,，第三个月你要还10,，一直到最后，你最后一个月10,元，你一共花了多少利息？那就是+一直加加加到50，这是一个等差数列，对不对？
我们知道等差数据也可以这么算，先算个平均值，+50÷2结果是元，平均每个月，多少个月？12个月结果多少？元。也就是说你利用这种方式还款的话，你最后一共还的利息是，为什么不是呢？很简单，就是因为他算利息时是看你还欠银行多少本金，你一直在还本金对不对？所以你本金会越欠越少，因此你最后还的这个利息是不到元的，就是这么一个原因。等额本金法它有一个好处，就是他每个月还的本金是固定的，所以它总的还款额相对比较少一些。
那么相对于等额本金法，还有另外一种方式叫做等额本息，等额本息。什么叫做等额本息？显而易见，等额本息的意思就是每个月还的本金和利息之和是不变的，该怎么办？也就是说假如你还12个月，每个月还10,的话，那么最后12个月还完，你刚好就不欠银行钱了，这就是所谓的等额本息法。至于说具体这个数怎么算出来的，公式有点复杂，我们这里可以不写了，你在网上随便一搜贷款计算器它都会帮你算出来的。
非常简单，我们看如果每个月还了这么多钱，你的利息有多少呢？每个月的利息是×12个月，最后算完了是元。我们看相比于刚才等额本金法的元要稍微多一些，但也没多少对吧？它多了30多块钱，这就是等额本息法的特点，他每个月还款额是固定的，所以比较好安排我们的生活对吧？不像等额本金最开始还的钱比较多，最后还的钱比较少，但是它的缺点就是它最后的利息会稍微多一些，但其实不会差别特别大，还是基本上是差不多的，虽然也多了一点，等额本息法也好，等额本金法也好，这两种方法最后算出来利息都不到这个利息。
原因就是因为他不停的还本金的时候，他会把本金产生的利息减少，那么这个问题如果我已经比如说我贷款30年，我已经还完了10年了，那么我现在提前还款会不会吃亏？你注意你还了10年的时候你已经还了很多的利息，但这些利息都是前10年产生的，后20年的利息他银行还没有收你的。所以如果现在你一次性地把所有的本金都还掉了，你就再也不用还利息了
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