有专家表示：优惠的个人住房贷款利率已经成为历史，未来或许会长期走高。这样说的背景是，年12月31日央妈和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知（银发[]号）》，从年1月1日开始实施对银行差别化的房贷“五档”管理控制模式。什么是房地产贷款集中度管理？央行在通知中提到，房地产贷款集中度管理制度是指，在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求，即不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。这次房贷“五档”管理，与针对房企融资的“三道红线”逻辑完全一致。开发商无序融资不可能了，买房投资升值预期应该进行下调，市场有价无市可能成为常态。《通知》中给银行设定了关于房贷规模的“两道红线”第一道红线，是“房地产贷款占比”，是银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例。第二道红线，是“个人住房贷款占比”，是个人住房贷款余额占金融机构人民币各项贷款余额的比例。“房贷”五档管理红线是什么？据相关统计，按照“房贷”五档管理新规对标，六大国有银行中，有四家银行超标，需要从今年开始压降房贷。分别是工行、建行、中国银行和邮储银行。中小银行中有招行、兴业银行及中信银行超标。具体执行规定：年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。央行还进一步明确：为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。新规还赋予了地方一定的“弹性空间”。虽此次政策针对银行提出了管理要求，但对个人房贷是否有影响呢？贝壳研究指出，实施分类分层管理，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档，就意味着以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也同样认为，对于房贷额度空间很小的银行，其贷款利率可能会比较高一点；对空间比较大的银行，其贷款利率可能会低一点。“总体来讲，优惠的个人住房贷款利率已经成为历史，未来或许会长期走高。”此次《通知》的亮点李宇嘉表示此次《通知》最大亮点就是上述的“分类分层管理”。“与‘三条红线’一样，对不同的房产企业，给你的融资空间不一样，对银行同样如此。”“针对每个档次的银行，其对房地产贷款的比例要求和对个人住房贷款的要求，都是不一样的。”李宇嘉认为，这样就会避免出现调控“一刀切”的现象，从而造成贷款发放周期性的波动。有人说，限制银行房地产贷款比例和个人购房贷款比例，其效果不亚于征收房地产税，楼市长达20年的大牛市或将结束，房价疯长将成为过去式。但同样有人说：楼市大牛市终结，但结构性小牛市仍存在。对此，你怎么看？
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