合肥买房参谋粉丝问：最近身边有不少朋友在使用这个房产抵押贷（有的用这个买二套房进行投资），他们说这个抵押贷利息很低，比首套房的利息还要低的，是真的么？
正好我在合肥有一套住宅，最近想进行投资，需要一笔资金，麻烦可能详细介绍下合肥这边房产房屋抵押贷的操作流程与注意事项？谢谢。
合肥买房参谋回答：
什么是“房产抵押贷”？所谓“房产抵押贷”，就是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向正规银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的贷款。
也就是说，购房者只要自己名下有房，就可以将这套房子抵押给银行，从而贷到一笔钱。比如一套平米的房子，市场评估价是2万每平米，抵押的时候按照6成来算，就可以贷到万元。
一、房产抵押贷特点：
1、放款快。一般银行在15天到30天即可放款；
2、额度高。一般的信用卡或者消费贷贷款额度都比较低，抵押贷因为有房产做抵押物，正常可以贷款出房产评估价的60%到70%，也是银行比较放心的喜好的大额抵押物，可以很快贷款出几百万。
3、利息低。现在抵押贷利息非常低，只要征信好，有公司营业执照的情况下，最低可以做到3.85%，正常可以做到4.9%问题不大的。这个利率比在合肥首套房的利率5.88更低的，比二套房的6.23%更低的了。可以节省一大笔贷款利息。
4、不占用住宅贷款次数名额。抵押贷不是正常的住宅商业贷款，因此不占用住宅贷款名额的，宝贵的贷款名额次数可以留给下一次使用。
5、不需要卖房，即可拥有大笔的资金。很多人一时缺钱，现金流是足够的，卖掉房子还需要较长的时间才能拿到现金。合肥房价目前还在上涨阶段的，卖掉了房子，又会损失较大。抵押房产是最好的很快拿到现金的方式，最长可以贷款20年，因此可以后期慢慢还，还可以继续享受房屋的升值空间。或者后期有资金了可以提前还款。最重要的一点是将房屋增值部分不用卖房，即可实现另一种变现方式。
例如王先生年在合肥买了一套住宅，当时总价是万元，首付30万元，贷款70万，经过这7年的时间，每月贷款在还，房屋升值了，现在房屋价值万元的了，贷款还剩50万元。50万经过自己还款或者垫还，解抵押后，王先生就拥有了一套价值万的全款房，还欠50万元。
万*0.7（可以贷款7成）=万元，万元减去50万元垫还资金=90万元，这个利息低至4.9%，额度大，可以再贷款20年的，每月还款压力不大，相当于重新再贷款了一次，还不占用住宅商业贷款的名额。
二、房产房屋抵押贷操作流程：
那么抵押贷的正常大概流程是什么呢？
1、还清按揭贷款：
1、申请提前还款：向所贷款银行或者公积金中心提前电话预约申请提前还款，一般需要贷款至少已还款一年以上才可以申请的。去银行或者公积金中心办理提前还款手续，带上身份证、贷款合同等资料，提交正式还款申请。银行或公积金中心出具提前还款同意书（载明核算截止到还款日期为止还剩余多少本金需要一次性偿还），约定在多少日内向还款账户还款届时予以扣除；
2、获取贷款结清证明：向还款账户打款足额的款项，在银行或公积金中心扣款后，去银行或者公积金中心获取已已提前还款结清证明函。
3、凭身份证、房产证（或不动产证）、银行或者公积金中心出具的结清证明，去所在区或县城的不动产交易中心，提请抵押解压，获得他项权证。
备注：银行如有按揭贷款未结清可办理房产二次抵押，无需资金过桥。
2、申请抵押贷
1、银行评估：根据征信报告、房产证（或不动产证）、个人流水，相关资产证明，有个人任法人或股东的公司流水最佳，银行会根据房屋所在的区域小区的整体成交均价进行价格评估，得出该房屋的评估价与可贷款的金额，根据个人流水资质情况，一般可以抵押贷出房屋评估价的60—70%。
利息这块，个人名义的利息要高点，一般为5-7厘不等。有公司营业执照情况下以公司名义签约的，部分银行对于营业执照申请时间要求比较松，可以为新办理的营业执照的。公司资质比较优秀最低可以做到3.85，一般可以做到4.99的，因为近两年国家支持实体经济发展，所以利息比较低的，房产又属于很优质的抵押物的。
银行评估环节可以前置的，不一定要全款房取得后才可以进行评估的。可以在房屋按揭贷款没有还清之前进行评估的。
3、抵押贷所需要资料
1）借款人身份证、户口本、婚姻证明；
2）个人主要结算账户近6个月的银行流水；
3）借款人征信报告，产调证明；
4）用于抵押的房屋所有权证；
5）房产评估报告；
6）个体户营业执照复印件，或与其他合伙经营协议；
三、抵押贷风险与注意事项
抵押贷需要评估好自己的征信、收入流水，能否贷款，以及贷款后能否长期的及时还款的支付能力。由于房产抵押贷款是一个很低频的事情，而且大部分人一辈子可能都不需要，导致很多人到了真的需要的时候不知怎么办、找谁办？抵押贷具体怎么操作，还是有很多的流程与细节需要提前规避的，甚至有些材料需要提前包装的。
由于自己的问题（征信、年龄、职业等问题），导致大部分银行不能批贷，可能你只符合一些不常见的银行贷款产品，而一般人很难得知道这样的信息的情况，自己贸然的没有准备好就直接去银行申请，很容易被拒绝，导致下一次再申请难度就很大的，这样就造成了信息不对称导致客户不得不找中介；
房产抵押贷款类产品，由于需要准备的材料很多、流程也很繁琐（个人认为可能比买卖房还麻烦一些）以及贷款金额较大，这样可能需要中介提供全流程服务，当然费用也相对较高（市场上常见的服务费率在1%-3%之间）。
如果中介可以提出更好的贷款方案可以把这笔费用节省出来最好，加快贷款审批速度，并明显提高成功率，这笔费用该花还是要花的（尤其涉及到第三方收款问题，必须要找的）。
另外，银行贷款很多银行是不会直接对接客户的，都会通过中介来对接，因为中介可以帮银行提前审核客户，补充材料，如果没有中介审核客户，所有客户都往银行跑，会加大银行的工作量的。很多时候，没有中介撮合，可能同样的材料，你跑去就不会下款，找中介就能立马下款，具体原因大家懂的。
需要咨询的可以详细沟通。
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