最近几年买房，难度系数是越来越高了，在哪个城市生活，选择哪家开发商，买新房还是二手房，越来越多的名词搞得人们一头雾水，要说其中最头疼的问题，非“房贷”莫属。一方面，房贷利率处于持续走高的状态。从-年开始，各城市房贷利率开始持续上扬，以年初为例，全国首套房贷款平均利率同比年初上升了22.15%。以全国首套房贷平均利率5.46%，贷款万元、30年等额本息还款计算，仅利息就需要偿还约为.50万元。而在年同期所需要偿还的利息约为81.76万元，短短一年内，30年的利息支出就多了21万元。而从年至今，全国首套房平均利率始终围绕5.5%波动，没有出现太大变化，这也就意味着，近3年以来新购房的人群，所付出的资金成本要比以前的购房者高出10%-20%。另一方面，有关房贷的规定一直在变化。以前的房贷利率，参考的是基准利率的变化，也就是最近几年一直没有变化的4.9%，银行在此基础上，会进行上浮、持平或下折的操作，所以我们经常听到上浮10%、20%，就是在基准基础上的1.1倍，1.2倍利率。从年10月份开始，按照最近的一个月5年期LPR为定价基准，加点（BP）形成，这意味着房贷利率换了“锚”。举个例子，2月20号公布的5年期LPR报价为4.75%，相比1月份的报价降了5BP，那么你去跟各个银行签房贷合同，就需要在4.75%的基础上加基点，1个基点就是1BP，也就是0.01%。至于加多少基点，要看各个城市、各个银行的不同情况，按央行的要求，首套房不低于5年期LPR就行，二套房贷款至少要加60个基点。从实践来看，目前即使是首套房，也普遍也加40-60个基点左右，也就是上文我们提到的5.5%左右，至于二套房，加到个基点也有可能，这从侧面也反映出：目前楼市调控依然从紧。这并非是结束，房贷政策依然在不断变化当中，3月份起，房贷新规来了！合同有3个新变化，30万亿将“腾笼换鸟”，2亿家庭的月供变了。根据央行的规定，自3月1日起，全国所有的银行，要和所有的个人房贷客户重新签订合同，将此前的存量浮动利率贷款合同，陆续转为LPR利率贷款合同。注意两个关键词：存量商贷，LPR合同。哪些人群会要转换成LPR的新合同？在年10月份以前按揭买房的人，需要切换房贷合同，而公积金贷款不属于此列。这些人大概有多少？根据上海证券报的统计，目前商业性个人住房贷款每个月的增量达几十万笔，存量房贷合同则多达多万笔。统计数据显示，我国大约有2亿家庭持有住房贷款，如果一个家庭有两个抵押贷款，也就意味着有4亿人支付房屋贷款。年我们的居民杠杆率已经达到了56%，居民部门债务达到了37.6万亿元，其中抵押贷款超过28万亿元，这还只是年的数据，近两年房屋抵押贷款超过30万亿元几无悬念。也就是说，2亿家庭、4亿还房贷的人、近30万亿的楼市财富将在3月份开始进行“切换”。按照央行规定，到今年8月份，所有以前的商贷都要切换成LPR合同，这也就意味着，留给有房族的只有5个月时间。有人会问：我原来房贷还的好好的，为什么还要换合同，是不是多此一举？这种想法无疑走入了误区，假设以前的房贷利率没有任何变化，一直以4.9%为基准，那从去年11月份至今的5年期LPR下降，以前的有房族就享受不到了，新的购房者会付出更低的成本，这对原来还房贷的人群肯定是不公平的。因此，不管是从利率市场化的角度，还是让以前的有房族享受到利率回落、利息降低的实惠，房贷合同必然要切换成LPR。下面我们详细谈谈，房贷合同将出现的2个新变化。1，房贷算法与原来不同了。上文提到，现在是按照加基点的方式签房贷合同的，比如，小王的房贷合同期限是20年，还剩8年还完，之前是基础上浮10%，也就是4.9%×（1+10%）=5.39%。年2月发布的5年期以上LPR为4.75%，如果小王和银行确定在3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。也就是说，小王切换过合同后到今年年底，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%），跟原来一模一样，月供不会有任何变化，只是从上浮方式换成了加点方式。到了年1月1日，小王的房贷利率将调整为年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。简单一句话：切换之后，月供没变，算法变了，确定了加多少基点后，以后都要在5年期LPR基础上加这些点数。2，选浮动还是选固定，你的机会只有一次。央行在公告中明确：今年切换LPR合同的存量房贷，在换锚时，可以选择“浮动”或者“固定”利率，机会只有1次。啥叫“浮动”？上文提到的例子，就是使用的浮动利率，把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”得出差值，把加点幅度固定下来，以后跟随5年期LPR波动就可以了。啥叫“固定”？举个例子，小王的房贷利率打了75折，现在执行的房贷利率是3.67%，他觉得这个利率已经足够低了，即便LPR还会下降，也不可能低到这个水平上，这个时候小王为了省心省事，直接定个3.67%，以后都不会再变了。新京报近日专门就此事采访了各大银行，有银行经理说：“不会给客户打包票说LPR肯定会一直降以及降多少，还是由客户自己选择方案。”各位不妨银行经理细品这句话，LPR当然不会百分百下降，但参考国际上的经验，不少国家已经是低利率甚至负利率状态，而目前我们的5年期LPR下降空间是非常大的，对最近两年买房的人来说，动辄上浮20%，加几十上百个基点，后面还有几十年的还款期限，5年期LPR大概率是长期走低的状态，选“固定”就是“白白送钱”。当然，选浮动还是选固定，要看不同购房群体的具体情况，假如你本身的房贷利率极低，利率可以下浮到7折左右，并且还有几年工夫就还完了，这种情况下选“固定”方式也无可厚非。具体而言，该怎么切换？据上海证券报2月29日报道，包括工农中建在内的各家商业银行已经正式宣布操作细则。有的是线上手机及PC端入口自行转换、接收通知由银行统一操作；有的是线下通过银行网点柜员机转换，或者服务网点柜台，还有的是等银行经理电话联系就行。在最后，我们做一个简单的总结。1，3月开始，以前参考基准利率的房贷，都要切换成LPR，房贷利率、月供并没有变，只是算法变了。2，对大部分有房族来说，选“浮动”更合适，长期LPR下降是大概率事件，选错就是“白送钱”。3，不需要焦虑，安心等银行通知即可。
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