二零一八年的时候，投资圈有个笑话，近一百家市值几十亿的上市公司，年净利不足千万元，不够在北上深市区买套房。请问这说明股市泡沫更大还是房市泡沫更大？买房究竟选固定利率还是lpr？
当普通人买房要花光六个钱包才能付起首付，蓝色水库创始人欧成效和他的信徒们用同样的钱可以买三套，甚至有人做到零首付买一千万的房子，人称一刀流。具体手段就是信用卡套现、假流水、骗贷、代持囤房套现或骗贷都是为了获取高杠杆资金，代持囤房则是为了破除限购障碍，不管哪一条都是违法的。二零一六年之后，国家对房地产的调控愈发严厉，欧成效的炒房方法论逐渐失去效用，风险也在不断提高。所以他开始另找出路，海外房产成为了他的目标。柬埔寨西港这次欧成效的新玩法是去西港倒卖土地，很多炒地皮的所谓的大V都是三年前就已。一万一亩的白菜价囤的地，转手以几十万一亩卖给国内接盘侠。近一年以来，欧成效在国内各地作巡回演讲，鼓吹卖掉深圳的房子去柬埔寨，终于欧成效栽跟头了。涉嫌非法集资后，成效从最开始的京沪永远涨到后面的挥师二线，再到最后的转战柬埔寨，甚至劝说散户卖掉深圳的房子，接西港的坛，招摇撞骗，越走越极端，被封杀也只是时间问题。炒房是行不通的，但是年轻人没有刚需房也是万万行不通的。
买房就两个问题，一、在哪买？二、贷款用什么利率，当然你要说你全款买房，那当我没问，但是我建议你在有全款买房能力的时候，依然选择贷款买房。两点原因，第一，年轻人首套房资格十分珍贵，首付比例、贷款利率、贷款年限都有很大优惠，如果你首套房用全款，二套房就享受不了各种优惠政策。货币都是贬值的，今年的三十万可比十年后的三十万价值高得多，干嘛一下子全交给开发商贷款慢慢还呗。生活一步到位了，也就没有奋斗的动力了。那么使用固定利率还是LPR？二零一九年八月份，央行出台文件，规定今后房贷不再锚定基准利率，改为LPR利率。这是一种由十八家商业银行报价形成的市场化的利率标准。十二月二十八日，央行再出文件，规定存量房屋贷款也要重新签订合同，改为lp利率或者固定利率。那么什么是lp利率？过去买房子都是和银行借钱贷款，而贷款利率的多少是由央行颁布的基准利率决定的，公式为贷款利率等于基准利率乘上一加浮动。这里面基准利率是由央行根据经济形势而做调整的，而浮动则是根据银行对你个人征信是否可靠来进行调整，你只能被动接受。
我们这里引入一组数据来直观的表示下，你现在在杭州买了一百平的房子，每平三万，央行基准利率为百分之四点九，浮动为百分之二十。我们这里取的都是大概的数字，主要是让你更加直观地理解。根据刚刚的公式，房贷利率等于百分之四点九乘上一加百分之二十等于百分之五点八八。首付三成，贷款七成，要带二百一十万。如果你还三十年的话，那光利息就是二百三十七点四万，大家可以自己下一个房贷计算器去计算。那么现在就有两个问题了，房贷利率太高，二零二零年银行目前贷款五年期以上的利率为百分之四点九，一些限购的城市还会加浮动比例，房贷利率就超过百分之五了，确实很高。市场波动对你的贷款利率影响太小，签了贷款合同后，浮动的部分是不会变得，而基准利率其实又很难变动，这就导致房贷利率基本上是个定死的利率。那么LPR诞生的背景是什么？高货币是中央银行印出来的，但不能直接发给社会，而是要通过类似MLF的形式借给商业银行。
当然央行货币投放形式不止MLF一种。MLF是什么？中期借贷便利利率可以理解为商业银行向央行借钱的理由，也就是说商业银行在拿到钱的那一刻就已经有成本了，而他的成本只能转嫁给我们。而央行通过控制商业银行来达到控制市场上热钱流动的目的。但这里有一个问。如果央行提高mlf的利率，商业银行可以不借，选择其他银行合作，这就导致央行不能通过控制MLF来引导商业银行给老百姓放贷款的利率。而LPR的出现解决了这些问题，它是由央行和市场一起决定的，因为它的公式为LPR等于MLF加加点，其中MF还是央行控制，还是根据国内经济形势来宏观调控。而加点的多少由央行指定的十八家银行在每年年末共同决定。那么给老百姓的贷款利率公式就成了，贷款利率等于LPR加加点等于MLF加加点加加点，第一个加点就是十八家商业银行商量的结果，第二个焦点则是具体某家商业银行，看你的抵押资质，这样的话政府通过调控MF就可以直接参与到市场中间来。而商业银行不仅可以在L、P、R的制定中有自己的影响，在放贷的过程中也可以看借款方的资质，从而进行贷款利率的调整，实现真正的市场化。估计到这里，有的小伙伴已经气得骂街了。这不是加了两次点吗？没事，你先用资质好的话第二个加。也可以是负的，我这里做一个总结，lpr就是一个随市场波动而发生变化的利率，由央行、商业银行、市场以及个人共同决定，不管以后利率怎么变，变化的只会是L、P、R的值，因为之前的浮动加点都已经写在合同里了，是变不了的。
所以选lpr还是固定利率，其实就是你在赌将来中国的利率会不会下调，你觉得利率会下调，那就选择LPR，你觉得利率会上涨，那就选择固定利率。从二零一九年LPR横空出世以来，五年期已经从百分之四点八五降到百分之四点八，四点七五、四点六五。如果你还是搞不清未来利率会怎么走，不妨看看发达国家利率走势，反正我们迟早会成为发达国家的，对不对？那发达国家的五年期借贷利率一般为多少？日本百分之一点四七，美国五年期国债利率大概百分之零点三七，英国五年期国债利率负的百分之零点零四，德国五年期住房贷款利率百分之一点零七。而我国现在五年期LPR利率是百分之四点六五。以后LPR是继续涨还是跌，我想大家心里都有数了吧，不管LPR怎么走，如果背上一笔二三百万的贷款，再贷个三十年，利息都上百万了。上百万的利息对于当代年轻人来说的确是一笔巨额的开支。
最后做一个总结，我觉得随着中国逐步向发达国家迈进，按照历史的经验和经济发展的必然规律，LPR肯定是要下降的。现在五年期百分之四点六五的lpr太高了，年轻人买房还是建议要用lpr。不建议固定利率，因为经济的发展难逃水越放越多的趋势。
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