来源：巨丰投顾
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张雨桐
年年底央行发布公告，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作年3月1日起正式启动，原则上于年8月31日前完成。8月31日的期限即将到来，六大国有银行统一作出了决定。8月12日，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国邮储银行分别发布存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR(贷款市场报价利率)的公告。
LPR到底是什么？首先，我们回顾一下以前贷款利率的方式。
从前贷款利率的计算，有一个中心基准就是贷款基准利率，所有的贷款利率都是基于这么一个基准利率进行调整。贷款利率如何计算呢？具体看下图：
其中，贷款基准利率是由央行也就是中国人民银行直接政策规定的。浮动的百分比决定因素较多，具体存在几种情况：第一，央行直接规定某些贷款可上浮、某些可下浮（比如针对房地产的贷款，目前政策基调为了防止楼市过热、坚持房住不炒，因此一般针对房地产的贷款利率一般会上浮）；第二，银行为了自身盈利或风险补偿，一般对于贷款会根据个人或企业的资质或抵押进行上浮或下浮调整。
比如，小A到工商银行进行住房贷款，贷款总金额为30万，期限为25年，根据国家规定，5年期以上的贷款基准利率为4.9%（自年起央行调整后就没有更改过），与银行签订贷款合同中规定浮动为上浮26%，那么小A的实际贷款利率就是4.9%*（1+26%）=6.%。同时还需要注意的是首套房与二套房的浮动也会不同，在房住不炒的基调下，房贷一般上浮，二套房上浮会比首套房更高。
为何更改贷款方式，采用LPR呢？
首先我们需要知道市场利率，市场对于资金的需求程度决定了市场利率，若需求度高，那么利率就高。但同时，由于宏观经济的不稳定性，国家不能任由市场利率自由浮动，因此会采取货币政策对市场利率进行调整。比如央行贷款给商业银行，商业银行还贷过程中出现的贷款利率我们称之为MLF（中期借贷便利）；之后，商业银行再放贷给个人或企业，贷款利率为基准利率加上浮动，若央行需要增加资金供给，就可以调低MLF或者是基准利率。调低MLF，商业银行就会向央行多贷款，但若是商业银行给与企业或个人的利率没有改变，资金还是没有完全进入到市场中，这就会造成货币政策调整的不畅通。有人说，可以同时调整基准利率，这就完全属于政策手段干预市场了。为了建设市场经济，LPR代替央行贷款基准利率作为贷款定价基准，可以避免政策手段进行干预，同时可以提高市场利率向信贷利率的传导效率，降低实体经济的融资成本。
LPR是什么？改革后贷款利率如何计算？
LPR也叫做贷款市场报价利率，由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。简单来看下图：
LPR的定价是由18家商业银行根据自身情况（包括通常贷款利率、自身盈利与风险补偿）在MLF的基础上进行加点报价，央行收到18个报价后，去掉一个最低报价、一个最高报价后取平均计算。目前，LPR利率报价是一月一次，根据规定，每月20日（遇节假日顺延）9时前，各报价行以0.05%为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价。18家商业银行包括许多不同种类的银行，包括6大国有商业银行、地方性民营银行以及外资银行等，基本包含了各式各样的客户类型，同时能够反映市场的基本需求状况。将LPR替代基准利率之后，央行就可以只调整MLF，由商业银行根据市场情况向央行报价决定LPR即可。这样一种利率模式就是市场化的利率，主要由市场变动决定，降低了政策因素，同时提高了市场利率向信贷利率的传导效率。
LPR定价基准下，房贷利率如何计算？
房贷利率的计算公式为：房贷利率=LPR+政策加点+商行加点。其中，政策加点指的是在房住不炒基础上，一般会上浮利率，另外二套房也会上浮利率；商行加点，是说商行与个人或企业签订合同时根据资质或抵押进行的一个加点。因此，对于已经签订了房贷协议的人来说，未来有可能改变的是LPR利率，而政策加点与商行加点在签订合同时就已经确定不会更改了。因此，对于未来LPR的走势才应该是影响已签订房贷合同人群的关键因素。
已经签订合同的购房者利率如何转换？
这个问题应该是大家最关心的问题了吧。央行提出的转换有两种方式，一种是转换为LPR利率；另一种是转化为固定利率。具体转换方式举例来说，前面我们说到小A，30万房贷25年期利率为6.%，那么转换LPR模式就是6.%=LPR+加点。其中年12月20日公布的LPR为4.8%，那么6.%=4.8%+1.%，那么之后这个1.%的加点就不会变了。小A未来房贷就会等于LPR+1.%，如果LPR下降了，那么你的房贷利率就会下降。同时，这个加点也可以是负的，如果你目前的贷款利率低于LPR那么你的加点就会是负数。转换为固定利率就是说，以目前合同利率为准，你的利率以后不会改变，无论央行加息降息都无影响。
但需要注意的是，不管你选择哪种转换方式，年一年的利率，都需要锚定年12月20日的利率，与这一天的利率保持不变。如下图，小A转换为LPR利率，那么年他的利率仍然会保持为6.%，而年就会变为LPR+1.%，若明年LPR下降，小A的房贷总利率也会下降。
因此，对于更改为LPR利率与固定利率来说，只是看你对未来LPR利率走势的预判。而从世界范围来看，当国家发展到一定程度来说，利率下行是趋势，一些欧洲国家甚至达到的0利率或者是负利率的状态。但同时如果购房合同签订比较早，享受了比较高的利率折扣，选择固定利率也未尝不可，锁定月供成本，避免利率上行风险。
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