近日，建行深圳分行首套房贷款利率上调15BP、二套房贷款利率上调35BP，背景是“为贯彻落实‘房住不炒’，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，支持居民合理购房需求。”
这一行为再次引发围观，大家关心其他地区、其他银行接下来是否纷纷效仿，猜测房地产市场还会出现哪些变化。
人民视觉图杨靖制图
今年以来，关于房贷，市场上常有山雨欲来风满楼的气息，此时此刻，各银行房贷审批和发放究竟有哪些变化？房贷工作人员又有怎样的说法？对此，《每日经济新闻》记者连日来走访了北京地区多家银行网点，向业务人员了解最新情况。
实地走访银行网点每经记者张寿林摄
政策多维度收紧房地产资金流稳房价用力正酣去年下半年以来，政策显示出收紧房地产市场发展的决心，先是提出“三道红线”要求。年8月，人民银行、住建部召开房企座谈会，约谈12家房企，传达设立房企融资“三道红线”：房企剔除预收款后，资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于%，现金短债比小于1。政策从企业财务杠杆上划定界限，限制其激进融资。
除了从房企一端作出限制外，政策进一步从银行端约束房贷。年末，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自年1月1日起实施。
这一通知将房地产贷款集中度管理划为5档。第一档，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；第二档，中资中型银行房地产贷款占比上限为27.5%，个人住房贷款占比上限为20%；第三档，中资小型银行和非县域农合机构房地产贷款占比上限为22.5%，个人住房贷款占比上限为17.5%；第四档、第五档的银行，相应上限更低。这从房贷总量上对房产予以约束。至此，房地产市场已在多个环节设立关卡限制资金流入。
对于这一套组合拳，政策层也透露了背景考虑。年底，中国人民银行党委书记、中国银行保险监督管理委员会主席郭树清的署名文章《完善现代金融监管体系》提到，上世纪以来，世界上多次金融危机中，多次与房地产有关。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
在此情形下，各城市频出招数，强力落实“房住不炒”的定位。今年2月，深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，由深圳市地产和建设发展研究中心定期发布。此外，各地集中开展经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，将于5月31日前完成排查工作。
总体来看，稳房价目前用力正酣。
部分大中型银行额度充足每日经济新闻记者在北京地区走访中了解到，部分银行房贷额度今年较之以前偏于紧张。北京农商行一网点大堂经理告诉记者，目前二手房批下来的额度不太高。“因为现在房贷要求比较严。一般首套比较好一些，二套不太好批，能贷下来，额度也比较小。”
持类似看法的还有北京银行一支行个贷经理，他向记者表示，二手房房贷暂停倒是没有，只是额度有些紧张，不太好办理。换句话说，就是房贷申请需要排队。至于排队时间，他表示，“这个说不准，取决于别人还贷多不多。”
关于房贷额度紧张一说，北京银行另一位支行负责人向记者表示，目前确实有这样的趋势，主要是增量和增速上，二者均受到限制。
不过，北京农商行的个贷经理却持不同看法。“我们额度很充足，可以做贷款。”他说，如果资料齐全，审批一般5个工作日，审批后便是过户，期间还涉及交首付，过户之后将房产证送至银行，银行办理抵押，一般三个工作日之后便可放款。“这就是银行所需要的时间”，他说。
数据来源：国家统计局
不过，对于部分受访的大中型银行，不存在额度紧张的问题。
建设银行东四支行工作人员表示，房贷申请、放款都正常。“如果是公积金贷款的话，差不多两个月左右，和以前差不多。如果是商贷的话，差不多两到三个星期左右，（与之前）没有什么区别。”他还称并未感受到额度紧张，“都正常，客户也并没有减少。”
针对贷款发放是否放缓的问题，农行中关村支行信贷部人士表示，“政策是管得严，这是属于客户经理前期调查的要求，但是在放款上没有什么问题。”至于贷款需要排队，该人士的回应是：排队是肯定的，因为审批需要时间。不是说，您报上来了就会马上办，因为前面压了很多，都在排着。这是审批流程的问题。
不过他也纠正，这和之前差不多，不是说近期才如此。“每个环节，对我们要求都是有时限的，比如说第一个环节，时限给你两天，就不可能超过三天、四天。超过三天，不用你催，我们上端就催我们了。”
工行个贷部门工作人员也表示，并不存在房贷暂停申请或者暂停发放的事情。“谁说不能申请，正常啊？正常办理、正常批，正常办贷款，也正常还款。”
在民生银行北京分行信贷人士看来，只要材料合规，就不存在会否申请不到的问题，并没有收到通知要求暂缓发放。
类似的回答也来自邮储银行消费贷款人士，对方表示并未听说暂缓发放房贷的事情。
相对于广州、深圳上调利率，北京地区房贷利率仍按兵不动。记者走访了解到的情况是，银行人士一致表示，北京地区首套房利率5.2%，二套房利率5.7%，各家银行统一这一水平，今年以来一直未变。
“您拿不到基础利率，北京市房贷政策要求，也不允许给您基础利率，是有上浮的。这个上浮，不是我们一家上浮，所有的银行都上浮。”农业银行信贷人士说，统一都是首套在基础利率4.65%基础上调升55个点，二套上浮个点。
工行信贷人士进一步解释，有的人征信或者一些条件不够，只会上浮得更多，不会比这少。“大部分都是5.2%或者5.7%。如果征信或其它哪方面稍有问题的话，只会比这高。”他说。
同一城市房价上涨压力与去库存压力并存今年以来，北京地区以更大力度调控房价。4月中旬，北京市在义务教育入学文件中首次提出“以多校划片为主”，并规定“多年一学位”锁定房产交易周期，客观上为学区房降温。
而在3月末，北京地区发布的本年度第一批次商品住宅用地出让公告，对项目首次引入了房屋销售价格引导机制。官方说法为：未来上市房价作为重要政策工具之一，由过去预售环节引导前置到土地出让环节，按照区域土地级别，结合区域近三年在售新建商品住房价格综合测算区域房价，研究每一地块房屋销售价格指导意见，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺。
业内人士分析，此举通过稳地价、稳房价，进一步实现稳预期，预期北京未来较长时间内房价仍然稳定在一个合理区间内。
根据国家统计局公布的年3月份数据，北京房价指数同比上涨3.6个百分点，环比上涨0.2个百分点。
中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长，纬房研究院首席专家邹琳华分析，年第一季度，一二线城市房价涨速要显著快于三四线城市。在一线和热点二线城市房价相对较快上涨同时，还有一些二三四线城市仍在下跌。
他还指出，热点城市的房价上涨，往往以重点学区的上涨为先导。由于城市内部的房价分化，对城市房价的涨跌已比前更难以判定。以北京为例，年3月海淀同比上涨11%，而副中心的通州还同比下跌0.7%，呈现冷热不匀的局面。
邹林华团队根据大数据房价同比监测，结合相关统计数据分析认为，一线城市中，深圳上涨最快，上海房价上涨较快，广州紧随其后，北京稳中有升。一线城市尚未全面快速上涨。
未来房价走势又将如何？邹林华上个月预测，如果相对宽松的货币环境不发生逆转，一线和热点二线城市的房价上涨可能还将持续一段时间，并可能会扩散到更多的二线城市。涨得最早最快的城市，房价涨势可能会被调控政策强力遏制，但其它一二线城市房价仍可能上涨。
不过他补充说，在当前经济环境下，全球经济未完全从疫情中走出，经济增长的不确定性较大，房价结构性上涨演变成全面上涨的可能性还较小。
此外，由于住房市场分化严重，即使同一个城市，房价上涨的压力与去库存的压力也会同时存在。
记者
张寿林编辑
程鹏易启江肖勇杜波
校对
杜恒峰
封面图片来源：每经记者张寿林摄
｜每日经济新闻nbdnews原创文章｜
未经许可禁止转载、摘编、复制及镜像等使用
如需转载请向本
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/7522.html
