火热的美国地产周期碰上加息周期，高房价、高房价收入比，不禁令人担心会是一场次贷危机2.0。
但是从本轮疫情后美国地产市场表现来看，居民住房需求旺盛主要源于新冠疫情带来的居民住房需求“被迫转变”以及新一代生育高峰人口入市。
与07年次贷危机前截然不同的是，当前美国房地产市场供给明显偏紧，依旧对房价形成有力支撑；且富人购房比例显著提升，信贷评级结构质量大幅提升，违约风险也显著降低。
当前美国地产周期热度不输次贷危机前夕
根据美国全国地产经纪商协会（NAR）数据显示，从房价和房价收入比的情况来看，当前美国房价中位数显著高于次贷危机前夕，房价收入比也已超过次贷危机前的最高水平。该数据直观的显示出当前美国房地产市场热度不输次贷危机前夕。
另一方面，随着美联储加息预期的强化，美国房贷利率也在迅速抬升。根据房地美数据显示，当前美国30年期抵押贷款固定利率已经从去年创纪录低位区间迅速抬升至4%以上，已经回到了疫情前水平。
当美国地产周期碰上加息周期，是否要担心次贷危机2.0呢？
两大因素导致房地产市场需求旺盛
疫情后，美国人的住房观念“被迫转变”。受新冠疫情影响，各行业居家办公的比例虽然逐步下降，但仍明显高于疫情前水平，尤其是“程序员”这类相对高薪职业的居家办公比例较高。
从市场的空置率情况来看，根据NAR预测，除办公室空置率持续上涨外，其他用途的房屋空置率将保持低位或继续降低，也显示出新冠疫情带来的影响仍在延续。
此外，新一代购房者涌入市场，根据NAR统计，首次购房者平均年龄约32岁。
而这一年龄，正对应了年美国的生育人口高峰。这意味着不禁新冠疫情推升住房需求，新一代生育高峰群体也在进入房地产市场，进一步加大的需求。
这种趋势推动美国居民住房需求大涨，反应在购房市场，就是库存的快速去化——库存降低、成交时间缩短。
从供给的角度来看，尽管新屋待售数量增速较高，但占市场比重最大的成屋供给却降至有数据以来的最低水平，美国当前总体房屋供给处于历史低位。
从空置率水平来看，当前的房屋空置率也处于历史底部水平。
房屋供给、空置率均处于历史低位，与次贷危机前的高供给、高空置率水平形成较大反差，显示出当前美国地产市场热度较高的确是需求旺盛、供给不足导致的，泡沫风险并不高。
地产周期火热的背后——富人发力，违约风险不大
电影《大空头》中，次贷危机前夕，美国抵押贷款市场极其混乱，有的人还不起房贷却买了多套房产，有的人甚至用宠物狗的名字取贷款。这显示出了次贷危机前很多还不起房贷的“穷人”参与到了地产投机当中，严重加大的违约风险和地产泡沫。
如今这一幕却难以重演。
当前美国地产市场中也吸取了上次的教训，商业银行对抵押贷款的要求显著提高。根据纽约联储的报告显示，当前抵押贷款申请人信用评分达到最高级别“+”的占绝对多数，而评级最低的两个评级占比微乎其微，这与次贷危机前的抵押贷款信用评级分布情况截然不同。
这背后可能是购房群体的变迁导致的。根据NAR统计，在疫情前的十年间，购房群体分布就已经发生了巨大变化。低收入房东占比大幅下降，取而代之的是高收入群体占比的大幅增加。
在本轮美国地产周期火热的背后，仍是富人占得先机。由于富人更热衷于购房，加之房价的持续上涨也挤压了中低收入群体的购房空间。根据RCI数据显示，当前美国成屋市场中，首次购买房屋的购房者比例明显下降，已降至26%的低位。
根据NAR测算，年，可以负担的起房贷的居民比年减少了超过10%，意味着有10%的低收入购房者被挤出了购房市场。
根据NAR统计，从房价水平来看，疫情后总价低于25万美元的“经济适用房”占总房屋销售的比例大幅下降约10个百分点至30.8%，25-万美元的“改善型住房”以及百万美元以上“豪宅”的比例明显提升。这显示出，房价明显上涨对中低收入群体可能产生了挤压，且中产和富裕阶层在本轮周期中贡献较大。
房价上涨、买不起房的人越来越多，也导致了租房市场的火热。根据房地产交易信息提供商CoreLogic2月15日发布的单户租金指数（SFRI）。年12月，美国单户租金增长了12%，是十六年来最快的同比增长。年全年，单户住宅租金价格平均增长7.8%，创下史上增速新高。
另一指标也直指富人买房——全款买房比例从疫情发生阶段的低点15%左右升值24%的阶段性高位，而其中仅7%的首次购房者全款买房，非首套房购房者全款买房的比例高达30%。而这一数据也显示出，能够全款买房的富人购房者对利率提升的“抵抗力”较高。
还贷压力仍不大，违约可能更低。尽管房价收入比升至次贷危机前水平，但根据NAR统计，房贷占收入的比重当前为17.5%，仍然是可控的，远低于次贷危机前25%的水平。这说明，本轮更低的房贷利率、较高的全款买房比例降低了整体的还款压力，降低了违约风险。
加息周期抑制房价快速上涨，但违约风险不大
简单回顾次贷危机的传导路径，主要在于供给过剩导致房价下跌和无力还贷导致违约增加两大导火索。而目前美国房地产市场在供需、违约风险两个方面问题都不严重。
从供需结构来看，加息周期导致房贷利率快速上升，会在一定程度上抑制旺盛的购房需求，房价上行的趋势可能会明显放缓，但历史低位的供给也给予房地产市场较强支撑，房价下行的压力不大。
从违约风险角度来看，当前购房主力是中产和富人，尤其是富人买房的比例加速上升，抵押贷款信用评级结构显著好于次贷危机前水平；加之本轮地产周期的超低利率和较高全款买房比例，还贷压力也明显低于次贷危机前水平，当前美国房地产市场在加息周期中的违约风险并不高。
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