大多数人买房时,都会选择按揭贷款的方式,即首付款+贷款。但很多人不了解其中的差异,也不清楚哪种方式更适合?我是地产老程,下面通过一个案例与大家分享一下按揭贷款的知识,以供参考:
案例:工资收入,公积金缴纳,每月能承受的房贷大概是多少?按揭贷款时需要注意什么?以笔者所在的乌鲁木齐买房贷款为例,来具体了解其中的差异。目前,在乌鲁木齐买房共有商业贷款、公积金贷款、组合贷款三种方式,下面从这三个方面分析:
01商业贷款买房,每月需支付的房贷约为多少?
首先,我们了解一下乌鲁木齐买房商业贷款首付政策。即:购房采用按揭贷款,首套房最低首付20%,二套房最低首付30%,先公积金后转商业贷款最低首付30%。需要注意:一般情况,首付比例最低为两成,二套为三成,并不是固定的,具体要看银行、贷款人情况等。如下表:
以上首付款比例仅供参考其次,我们了解一下银行贷款基准利率。房贷利率不再固定不变,目前新的计算方式为:LPR贷款利率(LPR+基点形成)。需要注意:各银行实际履行的利率是在基准利率基础上上下起浮得出,不同地区、不同银行、不同贷款产品的贷款利率都会有所不同。如下表:以上LPR贷款利率仅供参考第三,我们按照首付款规定,银行贷款利率以及月收入情况来计算。每月收入,忽略公积金,依据目前银行住房按揭贷款要求,月贷款支出与月收入比控制在50%(含)以下,即X50%=,月供在以内,买房贷款,采用商业贷款方式,最高每月承受左右的房贷(排除其他收入的情况)。
根据年5月乌鲁木齐房贷利率,我们根据月收入来计算一下房贷额度。假定贷款万,还款方式等额本息每月还款额相等。如下表:
以上计算仅供参考说明:
1、银行执行的贷款利率可能稍有不同,有时可以享受一定的利率打折,因此只能是大至数额,但相差不大。
2、房贷最高能承受的月供与贷款利率、贷款总额和贷款年限有关。月供一定的情况下,贷款利率越低,可以承受的房贷总额越高;贷款年限越长,可以承受的房贷总额更高。反之倒推,房贷总额一定的情况下,贷款利率越低,可以承受的月供越少;贷款年限越长,可以承受的月供就越少。
3、房贷总额越多,利息越多;房贷年限越长,利息越多。
由以上可知,月收入,月供最高,根据贷款利率和贷款年限的不同,房贷总额也会不同。比如:房贷50万、万、万,在月供不超过和贷款利率稳定的情况下,50万可以选择5年贷款期限,万可以选择15年贷款期限,万可以选择30年贷款期限。另一方面,需要注意的是,房贷可以提前还款,来缩短贷款年限,这样可以节省不少利息,但是采用等额本息还款方式在前几年提前还款比较划算,超过一定的还款期限提前还款就没有什么意义了。
最后需要提醒的是:房贷计算比较复杂,要根据个人的实际情况找专业人员规划,比如:贷款人征信如何,收入情况,首付多少,贷款多少,贷款期限,银行的贷款政策等因素,做出合理的房贷规划。
我认为,在商业贷款的情况下,收入,如果还有其他方面的收入渠道,那么最终可以承受的月供可能高于以上。如果只是收入,在没有其他收入情况下,是一个可承受的额度。如果月供,房贷总额可以达到万以内,贷款年限30年。
02公积金贷款买房,每月需支付的房贷约为多少?
首先,我们了解一下乌鲁木齐公积金贷款买房首付政策。即:购房采用住房公积金贷款,不论什么情况,最低首付比例为20%。但在现行政策下,乌鲁木齐住房公积金个人贷款额度需满足以下几个条件:(1)乌鲁木齐住房公积金贷款最高贷款额度为70万;(2)贷款计算公式为借款申请人(含共同申请人)公积金余额的10倍;(3)月还款额占家庭收入60%以下。其中,在核定月还款额占家庭收入60%以下时,须将借款人和共同借款人当前未结清的其他贷款一同纳入计算。如下表:
以上首付款比例仅供参考其次,我们了解一下住房公积金贷款基准利率。1-5年房贷利率2.75%,6-30年房贷利率3.25%,公积金房贷利率比商业房贷利率低了不少。如下表:
以上住房公积金贷款利率仅供参考第三,不同的单位住房公积金的缴存比例是不同的。一般情况职工工和单位缴存比例5%-12%,且同一单位下的职工缴存比例应一致,单位缴存比例和个人缴存比例应一致。问题中公积金,这是个人每月缴存的还是个人和单位缴存的,如果是个人缴存,那么加上单位缴存的就是;如果是个人和单位总共缴存,那么就是。
具体是怎么计算的?
一是采用住房公积金贷款最高贷款额度为70万,也就是说最高只能贷70万;二是月还款额占家庭收入60%以下。
举例说明:假如家庭夫妻双方的总收入为,那么各项贷款的月供总和不得超过,如果该家庭名下没有其他贷款,那么住房公积金贷款的月供不超过;如果该家庭名下有其他贷款,比如其他贷款还款额为,那么住房公积金贷款的月供不超过。
根据年9月乌鲁木齐公积金房贷利率,我们根据月收入来计算一下贷款70万的月供情况,还款方式等额本息每月还款额相等。如下表:
以上计算仅供参考说明:
1、各地的公积金政策有所差别,且各单位缴存的基数也不同,具体政策以最新政策为准。
2、住房公积金贷款相对于商业贷款的优势在于贷款利率比较低,但贷款额度有所限制。
由以上可知,月收入,采用住房公积金贷款,在没有其他贷款的情况下,月供不能超过;如果还有其他贷款,扣除后再计算月供数。每月扣划公积金归还贷款,不足部分再扣划银行卡,比如:月供00,个人缴存公积金,再加上单位,共,每月先扣划公积金,然后再扣划银行卡;如果个人+单位缴存公积金,每月先扣划公积金,,然后再扣划银行卡。另外,个人在申请购房贷款时,可支取住房公积金支付贷款购房的首付,并且也可以提前还款,根据个人的需求而定。
03组合贷(商业+公积金),每月需支付的房贷约为多少?
组合贷买房:个人在购买住房时,若资金不足,可同时办理住房公积金贷款和商业银行贷款。这种情况一般是采用公积金贷款时,由于贷款额度的限制,需要一部分房贷采用商业贷款。比如:一套房首付20万,住房公积金贷款万,由于公积金额度只有70万,剩余的30万可以采用商业贷款,月供分别计算。
举例说明:假如住房公积金贷款70万,贷款利率3.25%,商业贷款30万,贷款利率5.25%,采用等额本息还款方式,贷款年限30年,我们来计算一下月供情况。如下表:
以上计算仅供参考由以上可知,月收入,个人缴存公积金,采用组合贷款买房,在没有其他贷款的情况下,房贷总额万(公积金70万+商业30万),可以选择15年的贷款年限,可承受的月供在以上,不超过00。
综上所述,关于工资到手才,公积金,可以每月承受多高的房贷?这一问题,要想准确算出可承受的月供,先要明确房贷总额、贷款期限、还款方式、贷款利率以及采用商业还是公积金贷款,才能计算出准确的月供。我们买房贷款,首先主要按照商业和公积金贷款相关规定,能顺利把房贷办理下来。粗略估算,月收入,月供大概能承受的范围在-之间。其次,只有按照房贷能办理下来,月供00左右也能承受。
我们在选择房贷过程中,需要注意的是:1、优选公积金贷款、其次是组合贷款、最后才是商业贷款。如果没有公积金,只有选择商业贷款买房。2、在进行房贷时,选择贷款年限长一点,首付多一些,减少贷款买房的压力。等资金充裕了,前期可以提前还款,缩短贷款年限,这样就能节省一部分利息。3、多了解不同银行的房贷政策,有些银行对购买首套房可以享受一定的贷款利率的折扣。
我是地产老程,以上纯属个人观点,仅供购房者参考,希望对大家有所帮助!在购房时有关贷款问题,要具体情况具体分析,欢迎与我交流。大家还有什么建议,可以留言讨论!写字不易,请点赞转发
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