最近，市场都在讨论降首付、降利率的问题，说得好像降了就有人买了一样。
其实，对于真正的投资客来说，核心看的是短周期的盈利率，单纯的买房门槛降低、成本降低，只能让刚需们心动。
涨幅不够，投资客纷纷撤退，赶紧转售腾出购房名额。
涨幅太大，刚需又喊着买不起要躺平。
但更困难的当然会是经济不宽裕的刚需们，有人因病还不上房贷，有人因为疫情封控停手停口。
今天就跟大伙聊聊，关于“还房贷”的这件事。
01.病床上的业主：多月无力还房贷就在东莞疫情逐渐转好的期间，松山湖一位业主因为还不上房贷的问题，被某银行告上法庭。
该业主从年12月起，就连续多个月不还款，今年2月份被银行起诉并于4月进入调解环节时才得知，该业主去年8月就被确诊尿毒症晚期。
据业主说，确诊后，医院进行治疗，隔一天就要进行一次血液透析，身体每况愈下，无法继续上班，在没有收入来源后，繁重的医疗费令其不堪重负，更加无法偿还每月房贷。
看到这里，地产佬不禁感叹一声，真是屋漏偏逢连夜雨，船破又遇打头风。
最后的调解方案是：
1、银行同意袁某只偿还本金，减免其他息费。
2、房产交由法院拍卖，以偿还银行欠款。
讲真，银行做到这个份上，已经相当有人性了。
其实，像松山湖这位业主也并非个例，全莞乃至全国，估计都有不少类似的案例，只是不幸的业主，各有各的不幸罢了。
特别是现在疫情期间，有部分业主在封控区内，短则一两周，长的一两月，刚需本来就是先用未来钱，家庭储蓄紧张，尤其双职工业务出身的家庭，更是雪上加霜。
困难时期，房财两空，所以还是那句话，市场虽好，量力而行。
首次置业必看：首次买房需量力而行，避开这三条红线！
十分庆幸的是，目前东莞、深圳两个联系密切的城市相继摘星，相信这种情况会有所好转。
说到还不上房贷，倒是有人想到了两个方法：
第一个是“接力贷”。
上周，广州某银行时隔多年，放出“接力贷”的消息，结果“一日游”就撤了。
所谓“接力贷”，大概意思就是“父债子还”，达到一定流水标准的子女，可以贷款帮父母还房贷。
有评论说，“接力贷”可以释放高龄购房者的需求，但是否存在一个尴尬的局面：
父母不在了，但房贷还在。
“接力贷”似乎成了“债留子孙”的合法形式，把上一代人未竟的“事业”，下一代继续“薪火相传”。
也难怪会“一日游”了。
第二个是“父母提取公积金帮子女还房贷”。
前几天，天津发文称，“父母住房公积金账户有一定余额的，父母可通过提取住房公积金支持子女购房，帮助年轻职工解决基本住房问题。”
在政策适用条件上，房产类型“适用于在天津市购买首套住房和保障性住房”，提取住房公积金的对象包括“双方父母”，这就是传说中的“六个钱包”，全部掏空。
前面是“子女帮父母还”，这回是“父母帮子女还”，基本思路，都是以两代人的青春，同供一套房。
疫情期间，实在是掏空“六个钱包”都解决不了，又不愿意拍卖房子，还能怎么办？
最近，全国多地有传出，受疫情影响的个人住房贷款客户，可以提供延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等服务。
地产佬梳理各银行情况，工、农、中、建、交、邮储六大行称：
受疫情影响，满足条件的客户，可申请房贷延期还款。
这些客户对象包括：
1、因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员；
2、参加疫情防控工作人员；
3、受疫情影响暂时失去收入来源的客户。
处理方案为：房贷延期还款。
不同的银行，除了对象上基本一致外，在执行细节上还有所不同：
东莞本地方面，此前疫情影响最大的大朗镇，该镇邮储银行表示：
1、医护人员、抗疫一线公务员可申请延期还贷。
2、最长延期半年，半年后需一次付清6个月房贷本金与利息。
3、半年内延期支付的房贷，还需额外支付利息，利息利率按定期计算。
其他银行未有正面回应具体执行细节。
另外，值得注意的是，即使是符合申请条件，在手续上仍然是非常严格的，以下两点需特别注意：
1、大部分银行申请延迟还款，还需额外增加延迟部分的利息。
2、要申请延迟还款，需居委会或者派出所盖章证明，且需本人到银行办理。
总之，延迟还贷只是权宜之计，并不能真正缓解长期的还贷压力，难以承担财务风险的家庭，购房前应考虑清楚。
02.被银行点名不受理提前还贷？听说过还不起房贷的，也听说过经济宽裕想提前还款的，但想提前还款却被点名不受理的还是第一次见。
在阳光问政上，有个叫“桂华姐姐”的用户，说了自己的神奇经历：
她于今年2月份向某银行申请房贷提前还款，3月中旬一共打了2次钱还款，银行没有扣款也没有受理。
客户经理那边说“分行3月份不允许提前还款”。
好了，现在4月份又去电了解，结果得到的还是“不予处理”的说法。
该业主称，“拖了我整整一个半月，因为这样，我还多交了一个月1万多的利息”。
以上都是该业主的一面之词，目前地产佬也无法进一步证实，不过我们可以通过以上的内容，梳理出该事件的基本脉络：
1、业主2月申请提前还款，银行未处理，并告知3月份不允许提前还款。
2、4月份致电咨询，仍然告知不予处理，导致业主继续多交一个月的利息。
拖延处理提前还款这件事，其实在现实中经常出现，其中自然有银行的利益问题。
为此，地产佬特地梳理一些关于住房贷款提前还款的注意事项：
一、怎样提前还款是科学的？
1、不同的银行，政策可能明显不同，有些银行会明确规定开始还贷后的第几年前是不可以提前还款的。
具体情况还是要咨询银行工作人员，不是你想还，想还就能还。
2、无论是等额本金还款，还是等额本息还款，从三分之一时间往后，节省的利息金额越来越少。
因为利息在前面三分之一的时间已经还掉了大部分，后面时间是前面的两倍但是金额却变少了。
所以提前还贷不宜超过贷款期限的1/3，不然还款是不划算的。
二、提前还款有哪些弊端？
1、违约金：如果还贷时间非常短、还未满一年，申请提前还款可能需要支付一定的违约金，一般在房价的2%-5%左右；
2、罚息：不少银行规定贷款不满两年，提前还款需要交2个月以上的罚息；
3、手续限制：有时间和金额的限制，有些银行对提前还款的次数和金额有要求，手续很多；
4、利率可能提高：部分银行在申请提前还款时，会重新计算利率，拿不到最初贷款时的优惠利率了。
看来，无论是延期还款，还是提前还款，都要承担一定的额外成本。
这个“额外成本”，其实就是违约成本，没有按照此前与银行签订的住房贷款合同来进行。
至于说这个额外成本具体金额是否合理，那就真是见仁见智了。
地产佬总结一句：既要买合适的房，贷款时也要找合适的银行。
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