今年以来，全国接近城出台房地产宽松政策，从放松限购、到降低首付比例、甚至发放购房补贴等等。
地方的大招越来越多，大家的购房热情却始终没有被点燃。
详情可以看下图，从年3月到今年5月，全国30个大中城市的商品房成交面积不断下滑。
紧接着，5月15日，央行发布通知，调整首套房贷利率，标准是不得低于4.4%。
大家还没缓过神来，5月20日，又发了“爱的降落伞”——5年期的LPR从4.6%，下降0.15%，变成了4.45%。
这个利率是真的香，这样放松，而且市场又遇冷的情况下，太适合刚需上车了，议价能力杠杠的。
不过眼看着房贷大降价，买“贵”了的用户动了提前还贷的念头。有人还跑去官方网站留言，不如“有饭一起吃”，建议下调存量房贷利率。
一时间，大家都拿出小本本计算：
1、这次房贷到底降了多少？
2、对我手里的房贷有啥影响？
3、到底要不要提前还房贷？
4、存量房贷下调有没有戏？
今天，咱们来就这几个话题聊一聊。
一、房贷究竟优惠在哪？
这次的房贷利率优惠，主要从2个方面来看：
一是影响未来准备买房的朋友，首套房利率会比之前便宜不少，大家抓紧时间！
二是已经买房的朋友，没那么快享受房贷利率下调，去年大家统一更换了房贷利率的计算规则后，主要是两种情况：
1、一部分人选择了固定利率，这种情况就不能享受房贷利率了。
2、一部分人选择了LPR利率±一个具体的点数，这种就要么等明年1月1号，要么是等当初放款日对应的那个日期，具体看你的房贷合同上的规定。
那究竟能省多少钱？
按照万的贷款来算，差不多每月能省70-90元，相当于月供打了98-99折。
根据中原地产研究院的测算，以贷款万、期限30年计算的，房贷利率由4.6%下降至4.45%，月供减少89.25元，累计可节省3.2万元利息。
看着确实划算。
但很多朋友说，我缺的不是那3.2万的利息，我缺的是那50万、万的首付啊。
二、当前的购房困境
成年人的世界，没有容易二字。
截止5月18日，洛阳、郑州、天津、济南、苏州等城市都响应政策，将套房贷利率最低降至4.4%。
而在年的时候，洛阳的首套房贷利率还高达6.37%。
如果按照贷款万、30年采用等额本息方式偿还来算，6.37%房贷利率的月供是.43元，4.4%的房贷利率下则是.61元，相差超过元。
按照30年来算，利息差接近43万，难怪大家如此“难受”。
一边是已购房者的“哀怨”，另一边则是不管政策再怎么变，我自岿然不动的年轻一代。
趁着政策优惠买房这回事，就像我不上清华，是因为我不想吗？
如果有钱，我也想马上行动，也想赶紧把贷款还了，总好过长时间给银行打工。
一切问题的本质还是，大家手头没钱。
加上对未来收入增长没信心，也不敢乱动手里的老本。
其实如果从长远来看，房贷确实是咱们可以通过合法手段拿到的，性价比最高的贷款了，关键是额度和期限，都非常高。
不过，道理其实大家都懂，但情绪和预期也很重要。楼市和股市一样，大家都是买涨，不买跌。
居民购房的当下困境是买房不如买理财，借贷不如靠本钱。降低15个基点的五年期LPR，或许还不够。
如果要真正激起大家的购房欲望，或许要等到全年房价同比涨幅达到3.7%～4%左右，居民购房额外收益率回正的时候。对应到一线城市，房价涨幅或至少回到8～10%这个区间。
三、到底要不要提前还房贷？
至于要不要提前还房贷，这个真没有一个固定答案。
下面的几个场景呢，提供给大家参考：
比如我自己，有比较完整地基金、银行理财的配置计划，对长期的收益有预期，虽然短期肯定有波动，但长期下来我有信心跑赢房贷利率，那我自然不愿意提前还房贷。
另外，如果是公积金贷款的，利率真的很优惠，那就不需要提前还了。
相对于商业贷款来说，住房公积金的利率要优惠很多，基本不会超过3.6%。目前，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款年利率为2.75%。
那如果你遇到的是下面这三种情况，最近手里又多出来一笔闲置资金，那可以考虑还一部分房贷：
第一，如果是19-21年入场的，你的房贷利率，估计比现在高了1%左右，可以考虑先还一部分。
举个例子，小曾在年7月买的房子，总价万元的住宅，贷款万元，还款周期为30年。按揭贷款利率高达5.85%。算下来，他去年买房的还款利息，要比现在买房多出56.5万元。早点还款，可以省点利息钱。
第二，如果是最近三五年准备换房的，手里有余钱，可以还一部分。
有的人购入了首套房后，这时手里正好有钱，想趁着政策优惠换套更好的房子。那么就可以考虑先把首套房的房贷结清。
一来，这样购入第二套房的首付会比较低；
二来，前几年还的月供，利息占大头，既然很快就要换房，提前还一部分能省点利息。
第三，如果你平时不怎么
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