文：栎祐买房是一个人人生中的“大事”，这几乎是每个人都逃避不了的问题。年轻人要买房结婚，父母也会为子女的婚姻操心。按照中国人的观念，有房才有家，所以这也是很多人急于买房的原因，因此，我国的住房自有率远高于其他发达国家。当然，随着房价的不断上涨，年轻人购房压力越来越大，他们甚至会花尽“六个钱包”来凑足首付。之后，年轻一代开始背起房贷的重担，在中国，完全靠自己的能力买房的，在某种程度上，应该是属于成功人士。一般说来，买房可以分为两类，一类是全额付款买房，另一类是按揭买房。在买房的过程中，毕竟能全款买房的人屈指可数，每个人都明白全额付款买房的好处，不仅可以降价，也不用承担房贷，但不是每个人都有这个“能力”，也就是一些家境相对较好的人才可以做到吧。我们大多数人都避免不了要向银行申请抵押贷款的情况，贷款申请期一般为10-30年。虽然我们需要承受这么长时间的还款压力，但我们可以早买早住，不会因为结婚、生孩子、上学而受苦。比起暂时还负不起首付买房的人，他们无疑是幸福的。如今，出现了这样一种不正常的现象。即使有些人经济条件相对充裕，有钱买得起房子，他们仍然选择“按揭贷款”的方式。为什么会这样？研究报告显示，截至年三季度末，国内房地产贷款余额43.3万亿元，同比增长15.6%，其中个人住房贷款余额29万亿元，比去年同期增长16.8%。值得注意的是，中国近60%的家庭债务来自抵押贷款。而且，从年到年，住房贷款年均增速达到20%以上，足以说明越来越多的人选择贷款买房。那么，房贷还款期限是“长期好”还是“短期好”？如何选择最划算的？据业内专业人士介绍，很多人选错了，白给了银行很多钱。这究竟发生了什么？一、可供选择的三种贷款方式目前，住房贷款有三种选择：商业性贷款、公积金贷款和组合性贷款。从贷款利率方面看，公积金贷款利率是最低的，商业贷款最高，而组合贷款排在中间。应该优先安排公积金贷款，如果一开始只能选择商业贷款，以后符合条件的话，可以转为公积金贷款。如果公积金额度超出，可以选择组合贷款。二、两种常见的还款方式，哪种比较好？目前，贷款偿还方式分为两种，“等额本息”和“等额本金”，贷款期限倒是可以自己选择。通常人们选择10年、20年或30年。虽然两种还款方式只差了一个字，但事实上，在整个还款期内，利息相差很多。等额本金：在还款期内，将贷款总额平分，每月偿还相同金额的本金和当月剩余贷款的利息，这样每月本金金额固定，利息增加较少。简单地说，等额本金还款法，每月本金固定，利息按一定比例递减。借款人在头几年面临较大的还款压力，但随着时间的推移，每月还款的数量减少。等额本息：先计算出整个还款期的利息总额，再加上本金总额，最后分摊到每个月。比如贷款30年，本金万，利息万，那么每月还款金额是（万+万）/个月。等额本息月还款额固定，本金占月还款额的比例逐月增加，利息比例逐月递减。由于未付利息也会产生利息，因此最终支付的利息将要多得多。对于大多数买房贷款的人来说，应该更倾向于采用同样的本息还款方式，而且还本付息少。但在实际贷款中，银行给你的标准按揭合同基本上会选择违约等额本息，也就是说，我们别无选择。三、还房贷期限是“长期好”还是“短期好”？第一种情况下，买房是为了投资，目的是为了赚更多的钱。毫无疑问，如果你能全款，你就不应该选择贷款。原因如下：首先是转售时比较麻烦，需要处理贷款问题；其次，很难找到比房贷利率高的投资项目，而且房子易手时，很多银行都会按照合同收取1-3个月的违约金，无法实现利润最大化，这笔钱相当于是捐给银行了。当然，并不是每个买房投资的人都能全款买房。如果你必须要贷款，你应该选择等额本金。但在很多情况下，银行只给你“等额本息”的还款方式。此时，应采取“长贷短还”的方式，尽量延长期限。如果能借30年，就不要20年，然后在最短时间内还清贷款，比如1-2年内。这是利润最大化的最佳方式。第二种情况下，如果你只是刚需买来自住，不管是选择等额本息还是等额本息，还贷期限越长，你支付的利息就越多。如按揭贷款总额80万元，按揭利率为5.25%。如果选择等额本息还款方式，贷款10年需要偿还的利息为23万元，月还款额为.34元。贷款期限为20年的，还款利息为元，月还款额为.75元；贷款期限为30年的，应还利息为元，月还款额为.63元。如果还款方式为等额本金，贷款10年需要向银行支付的利息为元，首月还款金额为.67元，然后逐月减少29.17元；如果贷款为20年，则利息为，首月还款金额为.33元，以后逐月减少14.58元；贷款30年，利息元，首月还款.22元，以后逐月减少9.72元。在上述计算中，我们也可以发现等额本金还款方式支付的利息会更少，但提前还款的压力会更大，而且贷款期限也会越短，你需要付的利息越少，刚需购房者选择了“越短越好”是不叫好的。但尽管如此，有一件东西一直影响着我们每个人，那就是通货膨胀。如果你在20年前买的房子，并按揭还贷款，随着时间的推移，货币的购买力正在逐年下降。因此，业内常有这样一句话：“按揭贷款是普通人一生中能从银行获得的最大贷款，也是从银行那获得最大的福利”，您对此有何看法？欢迎发表评论！本文由大话企业原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。
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