现在的房价到底算不算高？对于数以亿计的普通刚需购房者来说，毫无疑问是高的。尤其是很多一二线城市，动辄三四万一平的房价，简直是“天价”，单纯凭借工资收入已经很难承担得起三成首付了。5月底央媒新华社还曾发文“痛斥”，全国已经有个县城房价都“破万”了，尤其是海南陵水和浙江义乌，房价高达近3万元/平，直逼一线城市。不仅央媒揭露“很多城市房价偏高”的事实，权威机构的科学研究结论也显示，我国绝大多数城市的房价确实“高得离谱”——今年3月底，易居研究院发布的《年全国50城房价收入比报告》显示，全国50城房价收入比均值为13.4，其中深圳、三亚、上海、北京、厦门、福州、杭州等29个城市房价收入比高于10，意味着房价存在严重透支。值得一提的是，即便是50城中房价收入比最低的城市长沙也达到了6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为“泡沫区”。换言之就是，房价水平和居民收入水平“脱钩”。此外，就在几天前，曾苦苦劝诫年轻人“掏空六个钱包也要买房”的北大教授樊纲，已经“改口”开始劝大家“买不起房可以租房，现在租房挺划算”。房价日益高涨，买房越来越来难，在我国几乎已经是人尽皆知的事实。但对此很多专家却视而不见。比如北师大教授董藩，不久前在公开场合发布言论认为，“我国的房价并不算高，很多人买不起房，纯粹是因为自身的造富能力不行。”很多人可能不知道，其实早在年，他就曾放言，20年后北京这些一线城市的房价会涨到80万/平。平心而论，以当前的房价水平，普通的工薪阶层家庭想要购买一套房子，并不轻松。“被平均”后的收入，可能已经高达八九千元一个月，但我们都很清楚，现实中很多人依然拿着三四千一个月的工资，每个月除去所有开销后，能剩下来元就已经非常不错了。但根据统计局公布的数据显示，今年3月末，全国平均房价实际上都已经高达元/平了。这意味着一个普通人累死累活一年下来，省下来的钱却只能够买2平米左右的房子。年4月，央行公布的调查报告显示，截止到年末，我国城镇地区住房拥有率已经高达96%，户均拥有1.5套房，这两项数据均为全球第一。房价高居不下，而城镇地区的居民却几乎都已经买了房。大家到底是怎么买上房的呢？答案很简单，按揭贷款。央行数据显示，截至年末，我国个人住房贷款余额34.44万亿元。就当前的房价水平，其实贷款买房，也未必能够轻松。不仅要掏空家里几代人多年的积蓄，还要背负二三十年的银行巨额贷款。说实话，想想都觉得“压力山大”。很多人明知贷款买房就是在给“银行打工”，为什么还是义无反顾贷款买房呢？答案很简单，在中国无房几乎是寸步难行，房子不仅捆绑了教育、婚姻、户籍、医疗、养老等等资源，更是家庭财富的象征，而买房也被认为是普通家庭抵御通胀的唯一方式。那么问题来了，按照房贷总额80万元，贷款期限30年计算，购房者需要支付给银行多少利息呢？贷款方式咋选才更合适呢？这个问题不难回答，我们以绝大多数人纯商业贷款的两种最常见的方式，以当前时期的银行商业贷款利率来分别分析。贷款80万，期限30年，首套房贷款利率5.88%，“等额本息”的贷款方式下，贷款总利息是90.45万元，每月月供是元；“等额本金”的贷款方式下，利息总额是70.76万元，首月应还元，此后每月递减11元。我们先说这两种方式的不同：1、虽然同样都是30年期限，但“等额本金”的利息总额比“等额本息”时少了19.69万；2、“等额本金”下，购房者前10年的每月还款月供比“等额本息”高，后20年比“等额本息”低，尤其是还款到第24年，每月月供低于元。以上两种贷款方式孰优孰劣，购房者到底该咋选呢，该选“等额本息”还是“等额本金”？银行员工直言，不少人都选错了，白白给银行“送钱”。一句话总结就是，等额本息更适合收入较低且稳定的家庭，每月还款月供是固定的，且还款额度较低；而等额本息更适合高收入家庭，总利息较低，且前期还款额度较高。尤其是那些5-10年内有换房打算的购房者，选择“等额本金”更划算，因为前期还的都是本金。而等额本息，每月的还款额中有近82%都是利息。基于以上分析，我们总结认为，如果购房者每月的工资收入比较高，除去开销，完全能承担得起每月元的月供，购房贷款时选择“等额本金”更划算，直白点说，这种贷款方式可以帮助购房者节省19.69万元的购房成本。这笔资金可不是一个小数目，对于绝大多数工薪家庭来说，可能3年都存不下来。重点来了，除了以上两种贷款方式的选择外，还有其它可以节省利息的贷款方式选择吗？答案是肯定的。以下这三种贷款方式，如果应用得当，80万贷款或至少可以节省足够购买一辆普通的家用汽车的钱。银行员工直言透露，在贷款方式的选择上，大家同样是一知半解，不少人都选错了，白白给银行“送钱”。第一、缩短还贷期限众所周知，商业银行能够提供给个人的最长住房贷款期限是30年。事实上，绝大多数购房者在贷款时，也会选择期限个月，一方面是因为这种贷款方式每月的还款额度可以做到最低，给购房者减轻资金压力，另一方面，本着占银行便宜的心态，很多人明明有还款能力，但还是会选择30年最长期限。但30年贷款期限，有一个最大的问题就是利息总额高，而且很多时候，利息总额比本金总额还要高。基于以上分析，减少银行利息支出的第一种方式就是，缩短还贷期限。以80万贷款，商贷利率5.88%，等额本息的方式计算，贷款期限由30年缩短为25年，利息总额就变成了72.88万元，每月还款额度是元。换言之就是，每月多还元，但却足足可以节省利息17.57万元。第二、贷款时选择浮动房贷利率（LPR）贷款市场报价利率（LPR），又称为浮动房贷利率。以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。LPR由18家银行的利率共同决定，去掉一个最高和一个最低，剩下的平均，就是LPR，每月20号更新。为什么建议大家以后贷款时选择LPR，原因很简单，在全球央行主动降息，长期利率走低世界性趋势下，我们也不会独善其身。所以未来想“占银行便宜”的最好的方式就是贷款时选择“重定价周期一年”。以年底的LPR变化为例，年12月的5年以上LPR贷款利率是4.8%，相比年的基准利率已经下降了10个基点，如果按照过去的算法，只要基准利率下降，房奴的利息也会跟着减。减多减少，根据房贷总额来计算。贷款越多，降得越多。第三、双周供还款“双周供”在国外非常流行。所谓“双周供”，是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。这种还款方式，虽然每月的还款总额一样，但由于提高了还款频率，可以为借款人节省不少利息。以贷款50万为例，双周供10年时间，可以节省资金1.64万元，20年可以节省资金5.25万元，30年则可以节省资金11.5万元。同时，“双周供”由于供款次数频密，本金减少速度加快，所以借款人可以在基本不增加还款压力的情况下，以较短的时间提前偿还贷款本息。经过计算，50万贷款，双周供比普通还贷方式或提前5年左右。不过需要提醒的是，这种还款方式适合收入稳定、财务计划执行能力强的购房者。对于执行能力较差的购房者，我们还是建议采取较普遍的还款方式。因为“双周供”一旦逾期，将被计收复利，因此罚息金额也将比月供有所提高。总结：同样是贷款80万，由于贷款方式的不同，本息总额的差距最高可达20万元，足够购买一辆家用小汽车。而且，如果贷款方式选择得当，不仅可以节省大笔利息，还能缩短还款年限，真可谓一举多得。从这个层面来看，不少人选错贷款方式，确实相当于是在给银行白白“送钱”。但我们要提醒的是，在选择贷款方式之前，我们首先要评估自己的还款能力，并不是“最省钱”方式的才是“最适合”自己的，为了省钱，硬去选择自己承担不起的贷款方式，那就得不偿失了。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjsbszl/7262.html
