提前还贷潮来袭
春节假期刚结束,提前还贷这个话题就悄然走热。
以深圳来说,根据南方都市报披露,春节后,一些深圳市民发现,还贷之路并不容易了。多家国有大行APP的线上提前还房贷的通道已经关闭,系统提示需要到网点人工办理预约申请。
各大行给出的预约时间不一,深圳某大行的贷款经理透露,客户提交申请表后,正常情况下,需要等待3-4个月以上。另一家大行则表示,现在申请的话,预计一季度内能够完成提前还贷。有的银行则表示,目前新申请提前还款客户需等待7个月左右,相当于要下半年才能还贷。
可是,就在去年上半年,深圳银行的提前还贷,都可以在手机线上操作,而且时间很快。
这则信息告诉我们两个信号:
第一,提前还贷潮上演了。只有还款的人数拥挤,银行才需要线下预约,而且预约时间超长,否则没有必要。
第二,银行正在努力阻止、拖延提前还贷。
深圳已然如此,其他城市可想而知。
成都方面,建设银行的线上预约额度已满,需要线下预约、排队等待,大部分贷款行的等待时间都在半年以上。
北京方面,目前部分银行可通过APP线上进行提前还贷的操作,但是预约全靠“拼手速”。有购房者表示,在APP尝试提前还款时,页面显示暂时无法受理该提前还本申请,线上额度已满。个别银行APP则直接关闭了提前还款的线上通道,只能去柜台排队办理。
其他城市大同小异。总的来说,在扎堆提前还贷的浪潮下,基本都得提前预约排队,少则三四个月,多则半年以上。
02为何扎堆提前还贷
关于提前还贷潮背后的原因,去年上演这股潮流时,本号已经多次分析过。原因有二:
第一,存量房贷利率一直不下调,老业主绷不住高位利率。
年房贷利率降息了三次,全年累计降息了35个基点。
而且,今年1月5日,央行与银保监会发布《建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》,规定:
决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
这意味着,只要新房价格连续调整3个月的城市,房贷基本不设下限,可以自主随意调整。当时本号梳理纳入统计局统计的70个城市,有40个城市符合,以此类推,全国有一大半城市符合。
在这种背景下,很多城市的房贷利率降到了3.8%。但存量房贷利率始终没有下调,这让老业主们非常难受。
很多此前买房的人,都买在了房贷利率的高点。以一套纯商业贷款万的房子,贷款30年为例:
年,房贷利率6.15%,总利息万,月供元;年,房贷利率4.25%,总利息77万,月供元;年,房贷利率3.8%,总利息68万,月供元。
在这种背景下,有实力的人选择提前还贷。资金不够雄厚的人,则寻求过桥贷,或者提前还贷,然后再转向利率更低的经营贷或者抵押贷。
可以说,存量房贷利率始终不打折下调,是引发提前还贷的主要原因之一。
所谓不患寡而患不均,人心都是这样,别人现在买房才3.8%的利率,我凭什么要承担6%以上的利率?
第二,对未来预期不足、信心不足。
去年的提前还贷潮,主要是因为在当时的大环境下,也即收入缩水、疫情肆虐,茫茫然不知所措的背景下,很多人无法应对未来的不确定性,所以选择提前还贷。
尽管去年年底,在宏观压力和毒株对人体毒性减弱的综合考量下,国家在去年年底大放开。但三年疫情肆虐,民众的收入和心情都不是一朝一夕能够迅速平复的,需要时间来慢慢治愈。
尤其是收入。
囿于世界经济形势走弱和世界秩序撕裂更甚的大背景下,年的经济、就业、楼市形势自然要比年要好,但想好的哪里去,也很困难。
在这种背景下,大家对未来仍比较迷茫,信心和预期仍未复苏。
这一点,从今年1月份的土地成交、房价和商品房成交表现上,可以得到佐证。
1月份百强房企实现销售总额为.3亿元,同比下降31.7%,较去年同期降幅扩大8.6个百分点。1月份,1月全国土地市场成交规模降至历史低位,全国城经营性土地总成交建筑面积为万平方米,同比下降超过五成,较年春节月下跌15%,环比跌幅接近九成。1月份,百城新房价格环比下跌0.02%,二手房价格环比下跌0.1%。
03银行的缓兵之计
在以上两种因素作用下,提前还贷潮从去年一直延续到今年。
这对银行来说,非常难受。因为在去年的大环境下,民众无心买房也没有能力买房,未来应对不确定性,都在存款。
央行公布的金融数据显示,截止到年11月底,存款比年多了15万亿元,相当于平均每个人比去年多存了一万多块钱。
银行赚取利率的主要方式就是吃利息差,也即贷款利息与存款利息的差值。现在倒好,一方面存款不断增加,所需要支付的利息越来越多,贷款不见涨,而且提前还贷的人越来越多。
蜡烛经不起两头烧,这怎能不让银行着急。
为了减少存款,去年国有六大行和诸多股份制银行、城市银行等纷纷开启了存款降息模式,以便阻止存款增加。
为了应对提前还贷潮,各银行取消线上业务办理,线下预约时间不断延长。这无非是缓兵之计,就是拖延时间,等下半年经济和收入有所复苏,预期明朗之后,或许提前还贷者的预约会主动取消。
但这个缓兵之计能否奏效,关键还得看经济和收入的复苏形势以及世界格局的混乱程度。
这些办法都是权宜之计。
想要缓解提前还贷潮的压力,根本办法还是给存量房贷打折。
这一点,近日经济日报就有明确建言。2月1日,国务院主管的《经济日报》第五版发表了题为《提前还房贷利大于弊吗》的文章,其中提到:
当前,部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措,引导银行适度降低存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。可加快引导5年期以上LPR下降,继续降低新增和存量住房贷款利率,减轻居民住房消费负担。
这只是经济日报的建言,但在市场上却引起了大反响,支持的声音一边倒。
能否真正实现,还需要国务院和央行来拍板。
其实,作为一个普通,站在民众的角度来看,适当给存量房贷打折,利远远大于弊。
所引发的弊,无非是贷款利息打折之后,银行的利润有所减少而已。但银行过去一直赚得盆满钵满,偶尔缩小一下利润并不会产生什么风险。
所引发的利,则有很多。一方面,一旦存量房贷利率下调,提前还贷潮会大大缓解,银行所损失的部分利润可以在这个方面找补回来。另一方面,存量房贷利率打折后,很多民众还贷压力减小,就有更多的资金用于消费。
消费是拉动经济的主要马车之一。只有消费提升,经济才能转动,工厂生产的产品才能卖得出去,工厂才能运转得更好。
所以,本号认为,站在高位的人,不妨把目光放长远一些,拿出一个均衡银行与民众双方利益的办法,适当给存量房贷利率打折,才是良方。
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