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提前还房贷,减少月供划算还是缩短还款期限

来源:住房贷款 时间:2023/6/6
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世界上最痛苦的事情是什么?

每个人都有自己的答案,有人认为是人活着,钱没了;有人认为是人死了,钱没花完。我个人认为最痛苦的事情是我是以最高利息买的房,几个月后贷款利率大降,明亏几十万。

近日,央行进行了新一轮的降息,首套房最低的贷款利息已经降低到了4.1%,如果这个时候买房,这将是最近几年最低的房贷利率。

可是你知道吗?几个月前,有些地方的首套房贷款利率还停留在超高的6.37%水平(比4.9%的基准利率高30%)。

我有个朋友就是几个月前买的房,现在无比痛苦,因为他贷款了万元。就因为早了几个月,利息就多出了50.5万元。这个换做谁都有点难以接受,毕竟贷款利率下降太快了,50多万就这样没了。

由于利息下降太快,他就决定提前还款。可是新问题又来了,因为自己现在没有万元现金,没有办法一次性还清,那么只能选择提前还部分贷款。众所周知,提前还部分贷款也有两种还款方式,一种是还款额度不变,缩短贷款期限的方法。另一种是还款期限不变,但是每个月的还款额度(简称:月供)降低的方法。

请问这两种方法,哪一种还款方式会更加划算呢?

我们首先要明确一点,万元,贷款期限30年,采用等额本息方式,贷款利率为6.37%,每个月的还款额度是.4元,总利息是.5万元。

假设我们现在有50万,准备选择还款额度不变,缩短贷款期限的方式,那么还款期限可以缩短到什么时候呢?利息可以减少多少?

经过简单计算,我们就知道还款期限可以迅速减少21年多一点,还款期限变成了不到9年。是不是感觉不可思议?我们只是提前还了一半的贷款额度,但是还款期限缩短了70%左右,这个可能会超过很多人的意料。

在利息方面,提前还款可以减少.8万元的利息,占了总利息的87.4%。

假设我们准备提前还款50万,选择还款额度减少,贷款期限不变的方式。那么接下来的一个月需要还款.8元,利息可以减少61.7万元。

看到这个数据是不是也挺意外的?同样提前还款50万元,怎么利息相差了47.1万元之多呢?最关键的原因就是贷款期限不同。

这是不是意味着有钱之后都要选择第一种提前还款的方式呢?

这也不一定,因为如果我们的收入不太稳定的话,比较高的还款额度会让我们比较有压力。一旦我们出现失业的情况,那么就不得不通过贷款才能还房贷,利用贷款的方式来还房贷,利率肯定会超过6.37%,这样就会很不划算了。

同理,假设我们采取的是第二种还款方式,虽然利息多支付了很多,但是月供减少了50%左右,从原来的.4元降到了.8元。还款压力相对来说出现了明显的下降。

综合来说,假设我们想要提前还款,而且以现有的还款能力没有任何问题,那么我们就可以选择贷款期限减少,月供不变的方法。毕竟可以省掉不少利息!假设我们现在的收入很不稳定,疫情又断断续续,对我们的收入稳定性造成了一定的威胁,那么最好还是选择贷款期限不变,月供减少的方案。

那么问题又来了,假设我们家庭月薪总和只有00元,每月的至少花费是元,月供是.4元,这意味着我们每个月都存不下钱。这个时候突然有了50万元,到底该怎么选择提前还款的方式呢?最好是在减少还款额度的基础上缩短还款期限。

其实我们完全可以选择组合的方法,比如说:拿出30万用来缩短贷款期限,再拿出20万用来减少月供。这样做的好处就是既缩短了贷款年限,也减少了月供,利息也节省了不少。

当然,最理想的状况还是我们拥有了足够的现金,一次性还清,这样可以省掉最多的利息。

最后,还有一个小贴士,假设你可以利用手里的现金投资到其他地方,每年可以稳定赚到6.37%以上,那么你就没有必要提前还款,因为你可以利用这笔钱实现正向的现金流。

具体怎么选择,还是要看我们自己处在一个什么环境中!

这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代,用资本思维与创新模式融合,全世界都是你的舞台!

在新商业的世界里,没有被淘汰的行业,只有被淘汰的产品和过时的商业模式,未来所有的商业竞争都会聚焦在产品创新和模式创新上。

一家公司或一个老板,如果创新能力短缺注定会提前败下阵来,请记住没有创新力,哪有想象力!

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