第七章
作者：弹升力日期：年6月28日
前面章节所讲的投资工具都需要在证券交易账户内交易。本章房地产投资工具，不需要在证券交易账户内交易，买卖双方达成买卖协议后即可交易。
房地产投资其实也是非常复杂而且成交金额较大，税率、手续费等费用也较大。我们这章节只讲房地产投资的最核心的思路和方法。而且我们所说的房地产投资仅指用于出租的普通住宅或住宅公寓，而非刚性需求的自住房。
通过前面的章节学习已经知道，我们理财投资主要是投资生钱资产，从买入以后它就会给我们带来持续的正向现金流净额。
所以房地产投资的底层逻辑就要使投资的房产为生钱资产，也就是每年持续的现金流量净额＞0且年净租金收益率＞十年期国债收益率中位数（按3.8%算）。
因为十年期国债收益率中位数为社会平均收益率水平，所以，我们投入的资金起码要能获得社会平均收益率水平。其实从这个角度来说，指数基金的历史年化收益率都能达到10%，都比房产投资的收益率要高。
1.每年持续的现金流量净额=每年持续的现金流入-每年持续的现金流出。对于房地产来说，每年持续的现金流入就是每年租金的总和；每年持续的现金流出就是每年为房产支付的按揭还款、维护费等的总和，根据具体情况确定。
2.年净租金收益率=每年持续的现金流量净额/初始投资资金。
3.房产投资的首付一般为房产总价的30%，贷款年限我们一般按照最长的还款期限贷款。
投资房产的收益来源：租金收益和资本利得收益。租金收益是主要的、确定性的、持续的收益；而资本利得收益也就是价差收益，是不确定性的、账面的收益、是不可持续的，只有在卖出后才会形成真实的盈亏。
想想自己投资房产，是不是期盼着买入后，等待价格上涨后就卖出去？我身边也有些亲朋好友，买入房产后空置在那里，静待价格上涨。在持有期间没有任何的收益，每月房贷、物业费照样交着。
假如你想投资某一房产用于出租，它目前的市场总价为80万元、面积平方米、每月租金为元、每月房产的维护费为租金收入的10%，那该房产是否值得投资呢？（首付为30%，剩下的70%贷款且贷款期限为30年）
首先，我们就要分析它是否为生钱资产。也就是年现金流量净额要＞0
年现金流量净额=年租金-（年按揭贷款+年维护费）=12*[月租金-（月按揭还款+月维护费）]
1.月租金为元、每月房产的维护费为租金收入的10%也就是*10%=元，已知。我们就要知道月按揭还款了。
2.我们知道贷款的总额为房产总价80万元的70%，也就是80*70%=56万元，贷款期限是30年，按照每月等额本息进行还款。用房贷计算器，可以在
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