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最高院丨自然人破产程序中的住房抵押贷款债权处理规则研究
破产程序中，核心内容主要就是两端：资产端和债权端，所有的利益相关者都是围绕两个端来参与到破产环节之中，对于资产端而言，大家可能更加注重各项资产的核查和各类涉及资产的特殊事项的处理，而对于债权端而言，大家研究最多的可能还是债权的程序性问题，以及债权线条下的各种责任问题，对于两者的讨论，可以说是泾渭分明，很少有人将两者之间的一些联系进行分析和论证，我们本次主要围绕未申报债权，基于风险导向的思路，从管理人能够直观可见的形式出发，来阐述两者之间的联系，以期弥合“资产端”与“债权端”过分分离的局面。
一、住房抵押贷款债权处置现状分析
住房抵押贷款债权[3]是当前金融机构对外贷款的重要组成部分，一旦自然人破产立法实施，个人住房将成为债务人最有价值且可供清偿债务的主要资产，但与此同时，住房又是个人赖以生存的基本生活必需品。因此，对于住房抵押贷款债权现状及其处置的分析，有助于厘清设立住房抵押贷款债权处理规则的必要性。基于此，课题组在走访九家金融机构，[4]梳理相关案件的基础上，对当前住房抵押贷款债权的处置情况进行了分析。
（一）住房抵押贷款债权现状分析
1、个人贷款中住房贷款抵押规模占比较大，存在金融风险和隐患。随着消费信贷的不断发展，外来消费文化正在影响和改变中国国民的消费观念，传统的消费观念正在被适度奢侈和透支理念所取代。特别是商品房按揭贷款推出以来，普通居民通过支付商品房价值30%的首付款取得按揭贷款，与此同时也背负了70%的贷款债务及巨额利息的偿还压力。课题组通过对浙江台州地区各类银行进行调研，统计结果显示，国有商业银行个人住房抵押贷款业务占个人贷款比重高达90%以上，已是其当前最重要的贷款业务。其中，按揭个人住房抵押贷款比重达70%左右。[5]股份制商业银行、城市合作银行的个人住房抵押贷款占个人贷款比重也达到20%以上，已成为其贷款业务的重要组成部分。[6]另据六大银行年年报显示，年度六大行个人住房贷款增加了.96亿元，占到了合计贷款增加额将近5成的份额。[7]个人住房抵押贷款业务已成为金融机构重要的贷款业务，若该类贷款债权处置不当，对金融机构将产生极大的负面影响，甚至会危及我国的金融安全。
2、住房抵押不良率较低，但潜在风险较大。课题组通过向浙江台州地区各类银行调研统计，发现个人房贷是优质的贷款品种，违约率比较低；而其中的住房抵押贷款不良率更低，不足0.4%。[8]据金融机构反映，违约率较低的原因，主要是基于近三十年来，房价一直居高不下并不断上涨。经课题组对九家金融机构关于住房抵押贷款实现风险评价的调查统计，[9]发现老人居住致腾房困难、房价下跌是影响住房抵押贷款实现的两个最大的风险因素。其中，房价下跌的风险评价占比21.14%，在目前房价居高不下的现状下，金融机构对房价下跌影响住房抵押贷款实现存在一定忧虑。此外，当前房价和居民收入的比例严重失调。在发达市场经济国家，住房价格的中位数与居民家庭收入中位数之比的合理水平在3：1到4：1之间，而我国大部分城市目前住房价格的中位数与居民家庭收入中位数之比为8：1到15：1。[10]这显然不足以保证大部分贷款买房者以未来收入归还买房贷款。同时，在巨大的就业压力下，工资收入不稳定因素增加；随着三胎政策和教育资源不均衡日趋严重，育儿成本不断攀升；疫情等不可抗力因素的出现，都让依靠工资收入按揭供房的人或将住房抵押所得贷款资金投入市场的经营者很可能面临无法清偿银行抵押贷款的困境，住房抵押贷款的潜在风险较大。
（二）金融机构处置住房抵押贷款债权现状分析
1、住房抵押贷款债权实现手段比较单一，债权实现存在一定风险。从课题组对浙江台州地区各类银行的调研数据来看，近三年住房抵押贷款债权实现方式中，除却正常现金清收占22.64%，司法拍卖方式独占62.87%，其余的方式不足15%。所以，当前住房抵押贷款债权实现途径基本上依赖于司法拍卖方式。其次，除了自行协商和解或法院执行程序外，没有其他的债权实现手段和路径。而且，自行协商和解中资产证券化方式的应用相对较多（占比6.43%），减免利息、罚息、滞纳金（占比3.56%）和延期、展期（占比2.19%）的债务调整方式也略有涉及，甚至可能通过其他形式变通，但实务中不存在调整本金的方式。据某银行反映，该行一笔个人消费贷款到期，因借款人一时资金紧张、无力偿还，其名下抵押物足值。经与其家人商谈，并经上级行审批后，银行通过将其兄弟变更为借款主体，但抵押物保持不变的方式，化解该笔不良资产。金融机构反映，遇到个人住房抵押贷款逾期未履行时，囿于财政部呆、坏账核销规定和内部债权处置要求，各家银行均无法减免本金。部分股份制商业银行、城市合作银行可以减免部分罚息、滞纳金，而国有商业银行对罚息、滞纳金等亦无法减免。这与目前我国法律对于住房抵押贷款的实现手段较为单一不无关系，进而也增加了住房抵押贷款实现的潜在风险。从债权实现的相关法律规定来看，一方面，物权相关法律规定，抵押权人在购房者不按约还款时，可以对房屋拍卖、变卖或者折价的方式处置，并优先受偿。如果商品房价格处于上升趋势，银行的抵押权很容易实现，但当房产市场下滑时，大众对房屋的购买力下降，或居于观望态势，就增加了银行实现抵押权的难度。另一方面，我国商业银行法规定，银行行使担保物权后取得的不动产，应在两年内处分。因此还要面临在法定期间内能否处理的问题。如果遇到房地产市场低迷，银行实现债权的风险无疑将大为增加。
2、住房抵押贷款债权处置效果不理想，需要考虑作保留住房的特别处理。从实践来看，抵押贷款住房被司法拍卖处置的标的金额较大、数量较多。总体上来说，抵押贷款住房被司法拍卖处置后的执行到位率是较高的。但是，近几年执行到位率呈逐年下降趋势，不容忽视。例如，调研中某银行反映，该行一笔二手商住房贷款申请执行后因抵押物为成片商铺，单独变现的能力不强，同时该抵押物存在二抵、三抵等多重抵押的情形，经上级行审批后，银行以将抵押物优先权转让第三方的方式，化解了该笔不良资产。另外，由于银行对异地房产缺乏准确判断，房价评估虚高，导致房产拍卖价款少于抵押贷款金额案例也较为多见。最值得
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