在这里关于房贷利率新政最全面最细致的

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前天下午，中国人民银行发布公告，调整新发放商业性个人住房贷款利率。政策一出，激起千层浪。但是这条新政的文字内容，对于普通购房者来说，实在是有点晦涩难懂。不知道房贷利率发生了怎样的变化，也不清楚这样的变化会带来什么影响。而在众多关于房贷利率新政的解读文章中，现在你正在看的这一篇，可能是最全面、最细致的。（公告截图）开始之前，我们有必要先明确几个基本概念。贷款基准利率央行发布给商业银行的贷款指导性利率，现行5年期以上贷款基准利率为4.9%。商业银行以此为基准进行房贷利率的上浮或下调。贷款基础利率（LPR）商业银行对最优质客户执行的贷款利率，其它贷款利率在此基础上加减点生成。基点（BP）一个基点等于0.01%，常用于涉及极微小百分数计算的利率、汇率、股票价格等。个人住房贷款利率（房贷利率）简单说，就是你找银行借钱买房子，要按照一定利率付给银行利息。本次央行对房贷利率的调整，购房者必须明确这几点关键内容。01什么是相应期限新政里有一句话：新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR加点形成。其中的相应期限，是指LPR对应的贷款年限，目前有1年期和5年期以上两种期限可选择。央行在8月20日最新发布的1年期LPR为4.25%、5年期以上LPR为4.85%。假如，你选择1年期LPR，你的房贷利率就是4.25%加点形成；选择5年期以上的LPR，就是4.85%加点形成。两种期限的LPR变化，对应房贷利率的加点基础就会随之变化。02如何确定LPR每月20日（遇节假日顺延）9:30，央行会公布最新的LPR。比如，你在11月初签订了五年期以上的贷款合同，那么你的房贷利率就由10月20日公布的五年期以上LPR加点形成。如果是在12月初签的，就参考11月20日公布的LPR，以此类推。这就是新政中所说的“以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准”。有一点要注意，在房贷利率的形成机制中，只会在LPR的基础上加基点，不会减少。03计算方式有变化新政之前，房贷利率的计算方式是在贷款基准利率的基础上，给予购房者一定折扣或上浮一定比例。以重庆为例，年以前常见的房贷利率是基准9折或85折，年以后常见的房贷利率是基准上浮10-20%。新政之后，房贷利率不会再有“上浮”或“打折”一类的说法，而是在每月20日公布的LPR的基础上，结合国家+各省市+商业银行的三层评估，增加一定数量的基点，最终形成给到购房者的房贷利率。04怎么计算房贷利率主要看前面说到的三层评估，每一层如何在上一层的基础上加点。第一层，国家的“底线”是首套房的房贷利率不得低于最近一个月公布的LPR（即，首套房不会再有打折的优惠），二套房的房贷利率不得低于最近一个月公布的LPR加60个基点。第二层，各省市的人民银行以国家的指导为前提，因城施策，根据自己的实际情况，确定本省市首套房和二套房房贷利率的加点下限，然后发放给各商业银行。第三层，商业银行再以省市内人民银行的指导为前提，结合经营情况、客户风险和信贷条件等，确定每笔贷款的具体加点数值，最终形成房贷利率（即，每个人的房贷利率都可能不一样）。8月20日最新公布的贷款五年期以上的LPR为4.85%，以二套房为例：国家标准是4.85%+60BP=5.45%，然后你所在的省市恰好最近房价涨得比较明显，再加20个基点，相当于5.45%+20BP=5.65%。不幸的是，你的贷款资质不大好，银行评估后，又加了20个基点，你最终的房贷利率就等于5.65%+20BP=5.85%。听起来很高？换算出来，实际上是现行贷款基准利率上浮19%左右。05变更周期灵活新政之前，房贷利率变化与否取决于国家规定的贷款基准利率是否变化。比如，你今年跟银行签订的房贷利率是4.9%上浮20%，如果明年贷款基准利率调整为4.7%，那么你的房贷利率就会进行相应的调整，变为4.7%上浮20%。如果贷款基准利率一直不变化，你的房贷利率也会维持不变。新政之后，在跟商业银行申请住房贷款时，可协商约定房贷利率的重新定价周期（最短为1年、最长为30年）。也就是说，你在跟银行签订贷款合同时，可以事先约定每过多少年，就重新计算房贷利率。而重新计算的依据是，重新定价周期到期之时，最近一个月最新公布的LPR是多少，再以这个新的LPR加上固定不变的加点，构成新的房贷利率。当然，你也可以选择整个贷款年限内房贷利率维持不变，那么，不管LPR如何变化，都不会对你造成影响。06公积金贷款维持不变新政中明确规定“公积金住房贷款利率暂不调整”。目前，5年期以上的公积金贷款基准利率为3.25%，5年期以下为2.75%。07商用物业怎么算不同于住宅物业首套房和二套房的房贷利率会有所差别，公寓、商铺、写字楼等商用物业房贷利率的“底线”一律不得低于最近一个月相应期限的LPR加60个基点。08政策何时生效年10月8日后开始生效，而在此之前已经发放的个人住房贷款，或者，已经签订合同但尚未发放的个人住房贷款，按照原合同执行。换言之，央行实行“老房老政策、新房新政策”，预留了一月有余的缓冲期和适应期。09房贷利率会升还是降新政实施后，房贷利率应该不会有明显的升降，猜测的依据有两点。其一，央行副行长刘国强曾表示“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定”。其二，公告发布后，央行

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