（报告出品方/作者：长江证券，马祥云）
1房地产对公不良率年继续上行
与直观感受不同，上市银行整体资产质量优异并且趋势向好。年疫情后，上市银行全力处置、出清不良资产，所以年资产质量指标全面向好。目前已经披露年报的24家上市银行（大中型银行为主），整体不良率1.33%，同比降低14BP，较年6月末也降低7BP，不良金额同步下降。尽管年下半年经济下行压力加大、房地产风险暴露，但当前阶段，中大型银行的资产质量仍然保持优异。
房地产对公贷款的不良率继续上升，市场已有预判。年以来，对公房地产贷款的不良率持续上升，年依然是银行最主要的风险敞口，17家样本银行（大中型银行为主）年末房地产对公贷款的不良率升至2.35%，不良金额亿元。考虑房地产企业的集中信用违约主要从Q4才开始，而不良指标比逾期指标滞后，因此预计年继续上升。所幸房地产对公贷款占银行表内贷款总额的比例并不高，A股已披露年报的24家上市银行，年12月末占比仅5.72%，分别较6月末及年12月末降低0.38pct、0.44pct。如果考虑表内外的债权或非标投资、理财出资、信托代销、债券承销等多元化房地产业务，则不同银行的风险敞口存在差异。
从17家样本银行的对公房地产贷款经营指标来看：1）苏州银行、工商银行、重庆银行不良率较高，分别达到6.65%、4.79%，4.71%，但贷款占比低，分别为3.6%、3.4%、3.7%，苏州银行的不良率环比升幅最大，预计受风险暴露影响，而工商银行在年业绩发布会中表示，房地产风险已经得到全面、真实反映。2）农业银行、民生银行的不良金额环比增加.02、52.25亿元，金额增幅最大，预计均受个别大型房企风险暴露的冲击。3）对公房地产贷款占比相对高的银行中，平安银行、浙商银行优异，不良率分别为0.22%、0.62%，中信银行、郑州银行不良率则分别高达3.63%、3.47%。
银行表内权重业务个人住房贷款的资产质量依然优异。个人住房贷款在银行表内贷款中占比很高，24家上市银行年末达到27.7%。H1受房地产贷款集中度考核约束，占比降低，但下半年再次回升，预计四季度房地产政策“纠偏”后，银行将积压的存量项目加速投放。个人住房贷款长期以来是最优质的资产，13家样本银行年末不良率维持0.30%低位。由于去年下半年经济下行压力加大，部分行业居民收入波动，投资者担心住房贷款的质量恶化，但目前资产质量仍然优异。
从13家样本银行的个人住房贷款经营指标来看，不良率稳定。其中，渝农商行、郑州银行不良率分别环比上升18、17BP，达到0.46%、0.96%，郑州银行的住房贷款质量相对较差，不良率在样本银行中最高，但贷款占比14.1%相对较低。此外，农业银行的住房贷款不良金额环比增加30.03亿元，金额增幅最大。
与房地产强关联的建筑业贷款不良率上行。房地产企业的信用风险一定程度上会波及上下游产业链，建筑公司的现金流受影响，资产质量出现波动。不过，建筑业贷款在银行表内占比同样很低，年12月末24家上市银行占比为2.22%，17家样本银行的建筑业贷款不良率为1.71%，预计年仍将上升，但总体影响可控。
从17家样本银行的建筑业贷款经营指标来看：中信银行、农业银行的建筑业贷款不良率最高，分别为6.46%、2.25%，环比分别上升1.94、1.04pct，升幅也最高，农业银行不良贷款金额增加30.34亿元，金额增幅最大。光大银行不良率也上升0.92pct至1.63%，工商银行、建设银行不良率分别为1.77%、1.86%，但建筑业贷款占比低。在建筑业贷款占比相对高的银行中（主要城商行），重庆银行不良率1.23%。
预计年房地产对公贷款不良风险将继续暴露。由于目前房地产信用风险仍处于持续暴露过程中，市场尚未企稳，高杠杆房企的现金流压力依然很大，我们判断年对公房地产贷款的不良将继续“双升”。以17家样本银行为例，假设房地产对公贷款的不良金额分别增长50%、%，同时预计房地产对公贷款总额年增长1%（主要考虑监管积极鼓励银行投放，但企业投资需求低迷，同时银行顾虑风险，投放审慎）。基于两种情景测算，预计年对公房地产贷款不良率可能上升至3.50%、4.66%，对样本银行整体不良率的边际影响分别为5BP、11BP。
2房地产政策持续放松，静待风险软着陆
政策回顾：连续调控冲击高杠杆房地产企业。持续的“房住不炒”调控背景下，房地产销售端和融资端遭受冲击，高杠杆房企发生流动性风险。金融角度，年“三道红线”出台，年银行开始执行房地产贷款集中度新规，设定“个人住房贷款占比”和“房地产贷款占比”两个指标，上限按照不同银行类型划分五档。实际上，最终造成房地产流动性风险集中暴露的原因在于：1）房地产贷款集中度新规尽管本身对超标银行给予充足的2年或4年过渡期，但实际执行层面存在“一刀切”，造成年全行业风险大幅上升；2）银行自身考虑企业风险，房企的新增融资难度加大，融资条件收紧的市场预期形成后，金融机构也更审慎，恶性循环进一步加大现金流压力。
融资收紧对年房地产贷款增速的影响非常明显。1）年以来房地产开发贷款余额的同比增速快速下行，年末同比增速降至0.9%，且二至四季度连续遭到余额压降；2）年二季度起按揭贷款同比增速也开始下行（集中度新规导致），每季度新增金额明显走低，造成年末房地产总贷款（按揭+开发贷款）同比增速降至7.9%，明显低于人民币贷款总增速。最终，年末房地产贷款在人民币贷款中的占比降至27.1%，同比降低1.6pct，其中开发贷款占比降低0.7pct至6.2%。
年四季度“政策底”确立，融资条件开始放松。年10月中旬以来，监管层开始
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