一、如何认定购房人具有贷款资格
(1)借款人家庭的收入是负债的2倍。家庭收入的认定方式有:①通过银行打印的工资流水认定;②通过借款人所有的银行卡流水认定;③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定:通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。
(2)征信较好。一般逾期不能“连三累六”。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
二、商业贷款收入证明有什么要求
(1)需要达到总负债(含抵押类贷款、信用类贷款)月还款的2倍及以上;
(2)按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机;
(3)收入证明上需加盖工作单位公章或人事章:
(4)收入证明盖章后不能进行涂改。
三、如何应对收入证明不足以盖月供两倍的情形
(1)可将住房公积金月缴额折算收入;(2)可提供其它有价资产证明，如房屋，存款，理财，股票，
基金等。
四、贷款年限如何确定
(1).与房龄有关:一般要求房龄在30年内。最长贷款年限计算:贷款年限+房龄50年。
注:各银行间有差异，如:工商银行和建设银行的最长贷款年限计算方式为“70年-房龄”(孰低原则)。(2).与借款人年龄有关:
①-一般可至男性65周岁，女性60周岁;
②最长贷款年限计算:贷款年限+借款人年龄70周岁。
(3)最长不超过30年(非居住用房最长贷款年限10年)
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
[例]客户陈峥，上海户籍，今年53周岁，现欲通过中国建设银行的商业贷款购买一套汇京佳丽园的二手住宅，建成年代为年，请计算陈峥的最长贷款年限。
[解]1.根据房龄，建成年代为年，房龄为--=11(年)，70-11=59(年);
2.根据客户年龄和银行贷款政策，70-53=17(年);
因此，根据上海市贷款政策，陈峥的最长贷款年限为17年。
五、房龄如何认定
(1)查看不动产权证书中的房屋登记表记载的日期，以该日期确定房龄。
(2)到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房龄。
六、贷款金额如何确定
银行贷款额度一般是以合同价为准，银行内部出于自身风险控制的角度，会对住房进行评估、防范合同价格异常。若确有合同价格异常，银行会根据内部评估的价格反馈给客户，降低贷款的额度，最终以银行的反馈价格为贷款额度确认的依据。
[例]客户胡亮，上海户籍，未婚，仅于年在苏州市通过商业贷款购买了一套住宅，年该住宅已出售。现欲通过商业贷款购买一套位于静安区内环以内的住房，成交价万元，面积90m，网签价为万元，银行评估价万元。胡亮在沪无其他任何房产，在胡亮收入符合要求的前提下，请计算本次交易中胡亮可贷款的最高额度。
[解]1胡亮名下有商业贷款记录，因此购买住宅按照二套执行:
2.面积为90m,内环内价格万，因此为非普通住宅;
3.二套非普通住宅贷款成数为3成:
因此，最高贷款额度为x30%=(万元)。
七、贷款利率的影响因素有哪些
(1)最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)以及增加或减少相应基点:
(2)所购房屋为首套的，贷款利率不应低于相应期限4.65%;为二套的，贷款利率不低于相应期限
LPR+60基点;
(3)个人征信情况。个人征信逾期较多的(2年内超过连三累六)，银行往往会提高贷款利率。
八、办理商业贷款银行面签，需要携带哪些资料
(一)办理商业贷款时，客户需要提供哪些备件?
(1)客户方与配偶的身份证复印件;
(2)客户方与配偶的户口簿复印件或户籍证明原件(若是日本人/韩国人/台湾人，则为“户籍誊本”);(3)婚姻关系证明复印件:已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料);
(4)未成年子女出生证及户口簿复印件或户籍证明原件(若有未成年子女);
(5)收入证明及银行流水原件;
(6)若为外地户籍家庭需提供近63个月内正常缴满60个月的社保单或个税单原件;
(7)境外人士、港澳台居民需提供身份证件、就业证明、在沪至购房之日已连续满1年的本市劳动合同及对应的个税单或社保单;
(8)首付款收据及转账凭证复印件;
9)主贷人的还款卡复印件;
(10)《上海市房地产买卖合同》原件。
(二)办理商业贷款，业主需要提供哪些备件?
(1)业主方及配偶的身份证复印件;
(2)房产证复印件;
(3)收款银行卡复印件;
(4)户口簿复印件;
(5)婚姻关系证明复印件:已婚需提供结婚证、离婚需提供离婚证和离婚协议或离婚判决书(若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料);
(6)未成年子女出生证复印件(产证上若有未成年子女的名字);
注:以上仅是针对银行收取资料时的情况，故多数证件为“复印件”，实际操作过程中须让业主将原件同时带上以备银行查验，下同。
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