在全国大多数热点城市限购之后，商住两用房一下子火了起来。我们经常会收到一些会员朋友们的提问：一些地方的商住公寓不限购，价格也比较低，听中介描述好像很划算，到底能不能买呢？
其实，虽然商住房确实能够满足一定的居住需求，但它和住宅在基础属性上有本质区别，因此在产权年限、贷款方式、生活成本、购房落户等各个方面都与住宅有很大不同。
身边也经常有买了商住房后觉得不方便而后悔不已的例子。今天我们就来讲一讲，商住房和纯住宅有什么区别？如果要买商住房应该注意什么？
商住房一般都是商业性质的土地开发而来，而住宅则是在住宅性质的土地上开发的，两者之间存在的是土地性质上的差别，这也是两者本质上的差别。这就决定了商住房存在以下几个方面的风险：
一是产权年限短。商住房的产权年限大多是40年，而住宅的产权年限为70年，很明显，商住房的产权年限要更短。
二是金融杠杆低。商住房只能商贷，首付比例最低要5成，而且贷款年限一般不超过10年，贷款利率一般要在基准上浮10%，整体还贷压力比较大。
而住宅可以使用商贷也可以使用公积金贷款，首付比例最低30%，贷款年限最高可以达到30年，首套房贷款利率最低可以达到基准利率，公积金贷款利率还要更低。
三是交易税费高。商住房的交易税费除了印花税，契税，增值税外，还有差额20%的个税和差额30%至60%的土地增值税。对比纯住宅来说要高的多。
比如商住房的契税只有3%一档，而住宅契税在1%-3%之间。住宅个税可以满五唯一减免，而商住房不免。假设万购入的商住公寓，目前价格万，增值了80万，交易税费就要交40万，几乎是涨幅的一半了。
四是环境和配套差。由于商住房是按照办公商用标准建设的，所以通风、采光和隔音条件普遍都会差一些。
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