“房贷额度相对较紧。目前，您基本上需要排队申请贷款。”这是记者最近在采访多位银行专业人士时听到的最常见的答案。此时，在新的住房贷款法规发布大约半个月之后，准备冲刺的银行“开门红”不得不控制与住房相关的贷款的投放，而专注于其他领域的信贷业务。
年末，银行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下称《通知》)。从资本方面看银行业房地产相关的贷款控制线。《通知》将银行业分为五档，并对银行房地产贷款余额和个人住房贷款余额的比例设定了两个上限。
从零售方面来看，由于一些银行的个人抵押贷款比例超过上限，许多业内人士表示，《通知》将对个人住房贷款规模产生较大影响，个人按揭杠杆方面将缩小适度，情况刚刚开始出现。记者最近在接受采访时发现，尽管上海蓬勃发展的二手房市场导致抵押贷款需求旺盛，但由于住房供求的“不平衡”，个人住房贷款数量有限，住房贷款规模偏紧。一些银行已经为合作渠道“优化接单”，未来房屋抵押贷款的批准可能会更加严格。
房贷限额受到严格控制
“我在年11月买了房子。我本来想从我自己的银行获得贷款，但被告知抵押贷款已经停止，所以我通过中介从另一家银行申请了贷款，并在银行将其释放。”刚买房的股份经纪人告诉记者，“幸运的是，我们直到元旦后才等到现在，排队的时间可能会更长。”
一家大型国有银行上海分行的一位人士还告诉记者，由于住房相关贷款的比例有限，银行的个人抵押贷款额度受到控制。他们都在等待这个职位的释放，只有在有进出进出的情况下。“但是，尽管可以发布，但分支机构的数量取决于抢夺，并且应该在年初完成基本指标。”
华东城市商业银行分行的相关人士告诉记者，银行所有与住房有关的贷款目前正在收紧，无论是个人抵押贷款还是发展融资。一方面，遵循监管机构发布的红线规定，另一方面，按揭配额受中央银行每月窗口指导的控制。即使未超过红线，也要取决于监管部门提供的每月配额。
年底发布的通知正在影响抵押贷款市场。按照五档分类，大行、中型、小型、县级农村合作社和村镇银行抵押贷款比例的上限分别为32.5%、20%、17.5%、12.5%和7.5%。由于一些银行已经超过上限，并且新的抵押贷款额度很紧，因此一些银行只能等待贷款用户还款，然后才能释放个人抵押贷款额度。
一位资深银行业分析师告诉记者，《通知》将限制个人住房贷款高于发展贷款。因为在过去几年中，个人抵押贷款的增长率大大高于平均贷款增长率。为了控制居民的杠杆率，新住房贷款政策实施后，抵押贷款的增长率可能会下降。
随着《通知》的逐步实施，业界一致认为，个人抵押住房贷款增速将逐步放缓，未来银行对抵押贷款的信贷审批将更加严格。特别是对于上海来说，由于抵押贷款利率低于其他地区，因此没有优势。结果，当该行总行在全国范围内进行抵押贷款配额控制时，上海地区的份额可能较小。同时，上海目前住房贷款需求比较旺盛，供求不平衡。
大行和股份制银行减轻了压力
根据上市银行年公布的中期贷款数据计算，银行减少抵押贷款的压力不小。从大型中资银行和中型中资银行的角度来看，在大型银行中，中国建设银行占抵押贷款的34.4%，占中国邮政储蓄银行的33.6%。在中型银行中，招商银行占24.7%，兴业银行占25.7%。此外，许多银行的比例也接近上限。
中信建投银行业首席分析师杨荣表示，从上市银行的分析来看，银行需要减少抵押贷款亿元，高于需要减少的房地产行业贷款规模。其中，大行和股份制的压力下降幅度更大，抵押贷款所需的压力下降规模分别为亿和亿。
记者获悉，在上海地区，一些股份制银行在批准第二套房贷款时，对“低配”合作渠道进行了“优化定单”，并要求“优化定价”。
“事实上，大银行在过去两年中一直在控制住房贷款的增长率。以前，一些银行受到监管要求将住房贷款减少到40%以下。银行一直在消化这些贷款，从而缩小了规模一年又一年。”一家大型国有银行交易银行部门的有关负责人对记者说，“该银行当前的“良好开端”经营指标不再包括个人抵押贷款，这意味着无论多少放置，则不会包含在“开门红”表现。”
此外，在日常管理方面，为进一步控制贷款规模，上述大型国有银行交易银行部有关负责人告诉记者，该银行将调高该银行月度上限。按照监管要求进行贷款，然后按照上限进行管理。一级。
一家房地产机构还告诉记者：“在最近的情况下，客户不是来自四大银行，其中大多数是小银行。该过程没有太大区别。在贷款审批方面，您目前需要排队2-3周，然后大约需要一周的时间才能贷出。”
但是，还应该指出的是，与徘徊在上限附近的银行相比，那些不占住房贷款高比例的银行所受影响不大，甚至还有更大的业务增长空间。从上市银行年半年度报告中的数据来看，中国平安银行、中国光大银行、宁波银行和南京银行在城市商业银行中，各项指标都比较适中。特别是对于宁波银行，房地产贷款仅占6.3%，远低于监管限额。
从整个行业的角度来看，一些分析师表示，仍有新住房抵押贷款的空间。杨荣估计，目前的住房抵押贷款规模约为34万亿元，贷款余额估计约为万亿元。住房抵押贷款占总数的18%。如果整个行业按揭贷款比例的平均监管上限为25%，那么从整个行业的角度来看，仍有新住房按揭贷款的空间，预计为12.6万亿元。
银行信贷结构将调整
对于银行业，与住房有关的贷款是有限的，这将防止资金过多地集中在房地产业。银行信贷将面临结构性调整，即尽可能减少住房抵押贷款和房地产开发贷款的比重，增加其他零售贷款和公司贷款。
例如，来自华东城市商业银行分行的上述人士告诉记者，该银行目前正在发放商业贷款和消费者贷款。“开门红”主要面向本地上市和拟上市公司以及中央国有企业客户，还将帮助公司发行债券等。
根据《年第三季度中国货币政策执行报告》，截至年9月，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额48.83万亿元，占占所有贷款余额的28.8%。其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，同比增长15.6%。住房开发贷款余额9.3万亿元，同比增长11.4%。
根据财信证券的分析，针对房地产贷款集中度有明确指标的管理要求，银行的未来信贷政策将在房地产贷款比例限制下权衡风险和收益，选择信贷最有利于自身发展的政策。
同时，不同银行之间的空间差异与房地产贷款所占比例的上限也将引起银行之间信贷结构的调整。房地产贷款余额超过限额的银行将选择在制造业等其他实体经济领域投资相关业务，探索其他优质信贷领域，并适当调整公司业务和零售业务的比重;住房贷款比重的上限足够的银行还可以抓住机会发展房地产贷款业务，促进信贷结构的优化和平衡。
值得一提的是，前几天市场上发行的最大住房抵押贷款证券(RMBS)是由中国农业银行发起的，发行规模为.15亿元。一些分析师表示，这可能是金融机构获得“出表”信贷以消除信贷额度的一种方式。
在《通知》发布之前，工业研究部曾提到《通知》将在一定程度上促进RMBS的发行和投资。对于个人住房贷款比例接近或超过上限的商业银行，可以发行大量的RMBS进行资产转移，并在资产负债表上减少个人住房贷款的规模。
根据工业研究部的数据，经过多年的耕作，RMBS的一级和二级市场已经形成了稳定的投资环境和投资者。本期发行利率继续低于相同期限，相同水平的中，短期票据，降低了资产转让成本。单一RMBS项目的发行量大，一次性注册和部分发行已成为常态，信贷空间的大规模扩张效果明显。
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