年8月25日，央行对新发商业性个人住房贷款利率进行调整。提到房子，大家的神经就容易敏感，那房贷利率到底是升了还是降了？我们知道，以前个人住房贷款利率是根据央行公布的贷款基准利率上下活动的，也就是大家常说的政策利率。按照新规，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。1、关于LPR①LPR是什么贷款基础利率（LoanPrimeRate，简称LPR）是商业银行对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可在此基础上加减点生成。②报价基础变革LPR定价机制由原先参考贷款基准利率，改为采用公开市场操作利率加点的方式。现在报价行报价变成在与MLF利率挂钩，1年期LPR在1年期MLF利率基础上加点形成，年8月20日报价加点95个基点。加点幅度主要取决于各报价行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。参考公式为：LPR=MLF+/-x%根据新的规定，LPR将与央行公开市场操作利率（MLF利率）挂钩，今后如果央行降低MLF利率，LPR也将随之降低。③背景LPR设立至今近6年，之前一直默默无闻，为什么如今获得重启？其中一个重要背景是，央行不愿降息，同时，央行认为，市场利率传导不畅，而改革之后的LPR有望改变利率双轨制现状。根本原因在于年以来的6次定向降准（或降准）共释放基础货币约3.4万亿元，资金供给总体充足，但民营、小微企业融资难问题并未得到根本性的解决，企业融资仍难。④LPR新机制新在哪儿LPR新增5年期期限品种，1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。2、改革个人住房贷款利率如何定价改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。个人住房贷款利率=LPR（定价基准）+n%（加点）加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。利率重新定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR利率，再加上点。3、不同房产类型信贷政策区别全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）PS：一个基点是0.01%，60个基点就是0.6%。4、房贷利率是升了还是降了？目前的基准利率是4.9%，LPR是4.85%，LPR是低于基准利率的。如果是首套房贷，执行LPR利率是要比执行基准利率低一些的。如果按照原先的基准利率4.9%算，万贷款30年。一个月要还1.万元。如果严格按照LPR最新的数据4.85%算，万贷款30年。一个月要还1.万元。也就是说，如果银行真的严格按照现行的LPR定价来给你放贷款，每个月房贷少了块钱。新机制下，加点数值将成为房贷合同中约定的重要一环。如合同里约定加个点，30年贷款期都加个点，也就是1.00%。最新的长期LPR利率是4.85%，加点，就是到5.85%。当然，新规下“月供金额”有可能一年一调，也可能30年贷款期都不变。如果按照目前的LPR，首套房贷利率就不能低于4.85%。二套房贷利率则是加上60个基点，不得低于5.45%。原本的打折房贷利率或将一去不返，未来LPR就是最低的下限。5、各城市的贷款利率都一样吗？新规规定：人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这次央行确定的是下限，所以各个城市自主动作，只可能是提高这个下限，也就是加码。比如二套房贷利率加到80或个基点，就到了5.65%或是5.85%。6、新政执行时间，会不会影响贷款？年10月8日是定价基准转换日。在此之前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。7、是否会影响房价？对于楼市来说，短期内影响不大，因为本身现在北京的首套房和二套房就是上浮状态，央行的负责人也表示，定价基准转换后，与当前的实际最低利率水平基本相当。8、对于居民家庭有什么影响？公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。对住房信贷市场影响整体上以中性为主。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。长期看，完善信贷调控机制，有利于降低住房市场对利率敏感度。注：以上信息来源于央行
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