“申请的房贷，现在具体利率按照哪个标准来定？哪些人是符合存量房贷利率政策调整的？具体该怎么操作以及落实？调整后提前还贷还划算嘛？”......
众人期待的首套存量房贷利率调整实质性进展终于落地。各地央行也陆续明确执行的利率下线水平。就等最后一公里，银行具体的细则出台。
笔者询问了上海几家大型国有，以及股份制银行的网点客户经理，具体细则还在制定中，但对于一些客户常见的问题，目前已经给出了一些回复。
某客户经理反馈，最近咨询细则的人很多，每天都在不停回答客户的电话，来网点询问的人也很多，画面像极了去年抢购大额存单的光景。
首套存量房贷利率调整进行时
8月31日，央行、金融监管总局两部门发布通知，其中一项涉及降低存量首套住房贷款利率。内容规定：自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。
公告发布过后，为了落实政策的执行，各地央行分支机构挂出了贷款利率自律下限的情况。据第一财经记者不完全统计，北京、上海、深圳、广州、天津在内的多个省级行政区均已公布当地首套商业性个人住房贷款利率自律下限情况。
按照房屋销售面积指标，过去五年当中，买房人数最多的时间在年，当年LPR大约在4.65%。
截至今年年中，从各大银行个人住房贷款余额项来看，去年年底以来掀起的一轮提前还贷潮，对不少银行造成了一定的影响。
来源：Choice
本次出台的调整存量房贷利率的政策并非孤例。早在年10月，央行曾将个人住房贷款利率下限从贷款基准利率的0.85倍调整至0.7倍，这样算下来，各大银行调降存量房贷利率从85折降至7折。
事实上，这样的调整本身对于银行和贷款人双方都是有利的。
具体结合今年的情况来看，存量房贷利率下调对于居民的降低还贷压力很友好，之于银行而言，也可以遏制提前还贷造成的利息损失，有助于银行留存优质客户。
当然，房贷利率下调会对银行资产端收益造成些许影响，为了对冲营收压力，前几天银行存款利率也再度迎来下调。下图为近年来股份制银行营收表现。
来源：iFinD
根据任泽平的观点，下调存量房贷利率方式有二，直接方式是变更合同条款，间接方式是“以新换旧”。调降范围上面，预计是阶梯式、差异化调降。
银行怎么看？
目前从国有银行到股份制银行，虽然最终细则尚未明确，但就客户常见的问题给出了答复。
我们就大家普遍关心的问题整理一下各大银行的说明情况，供大家参考，具体细则还是以当地银行为准。以下整理均来自于各大银行在其官方渠道发布的内容。
交通银行：房贷出现过逾期能否调整？
1.本次存量住房贷款利率调整的范围是什么？
答：本次调整范围是指存量首套住房商业性个人住房贷款，住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款，购买商铺、商住两用房等商业用房的贷款，不在本次调整范围内。
如贷款发放时在贷款市场报价利率（LPR）上的加减点数，或按LPR转换后的加减点数，高于本次拟调整到的利率加减点数，可申请调整。
2.我在年8月31日后签约并发放的房贷，本次是否可以调整贷款利率？
答：不在本次调整范围内。
3.如果首套房贷现在有逾期，能调吗？
答：符合调整范围但有逾期的贷款，原则上还清逾期前暂不调整，还清逾期后可以调整。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
4.以前已经支付的高于调整后利率水平的房贷利息是否可以返还？
答：暂不支持。此次调整存量房贷利率不溯及既往。
建设银行：如何确定是否为首套房贷，以及利率能调多少?
1.我办贷款时不是首套房贷，如何确认现在是不是？
答：这个取决于您当前实际住房情况是否已经符合您办贷款的城市首套住房标准。如已符合，可以认定为首套房贷。
例如，如果您贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策，本次可以按首套执行。
此外，贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策的，本次可以按首套执行。上述情形下，需要您提供相应的证明材料。
2.我的利率能调到多少？
答：目前，房贷利率是在LPR基础上加减点确定的。本次调整后的贷款利率水平，在LPR上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。因此，本次调整不涉及LPR，主要是调整加减点。
例如，假设您现在的贷款利率为5.1%、LPR为4.2%，那您的贷款利率就是按LPR+90个点确定的，也就是4.2%+0.9%。若按有关规则，假设您的存量首套住房贷款利率下调后执行的水平为LPR+10个点，那本次您的利率就会下调80个点（即90个点-10个点），也就是您的贷款利率会从现在的5.1%，调整到4.3%。
农业银行：已提前还款情况下，能否享有下调权益？
1.已办理提前还款的，是否可以下调？
答：需要区分两种情况：一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，凡是符合《通知》条件的，可进行利率调整。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，借款人可根据自身需要撤销提前还款申请，凡是符合《通知》条件的，纳入此次调整范围。
2.办理贷款时不是首套房的，是否可以下调？
答：按《通知》要求，如当前实际住房情况符合所在城市首套住房标准的，也可纳入调整范围。
结语
据笔者了解，在上海地区，目前某些银行部分网点的贷款业务权限已被上收到分行，但还是可以找网点客户经理咨询，具体内部人士会与分行人士对接。
按照目前情况来看，各家银行利率调整的细则依旧在陆续制定中。最迟服务期限也毫无悬念地设定在9月25日。
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