随着上海即将进入存量房时代，在购入二手房过程中，很多买家通过商业贷款购买住房占很大比例。但有很多人买房之前，不清楚自己有没有贷款资格，大概能贷出多少资金，导致最后看好了房子却买不了，今天详细和大家解读一下上海贷款政策，收藏以备不时之需。
如何认定购房人具有贷款资格
（1）借款人家庭的收入是负债的2倍。家庭收入的认定方式有：①通过银行打印的工资流水认定；②通过借款人所有的银行卡流水认定；③通过所在工作单位开具的收入证明认定。家庭负债的认定：通过家庭成员的征信报告认定。征信报告没有体现的，一般不会认定。（2）征信较好。一般逾期不能“连三累六”。逾期越多，征信越差，拒绝贷款的可能性越大。
商业贷款收入证明有什么要求
（1）需要达到总负债（含抵押类贷款、信用类贷款）月还款的2倍及以上；
（2）按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机；
（3）收入证明上需加盖工作单位公章或人事章；
（4）收入证明盖章后不能进行涂改。
贷款年限如何确定
（1）与房龄有关：一般要求房龄在30年内。最长贷款年限计算：贷款年限+房龄＜50年。
注：各银行间有差异，如：工商银行和建设银行的最长贷款年限计算方式为“70年-房龄”（孰低原则）。
（2）与借款人年龄有关：
①一般可至男性65周岁，女性60周岁；
②最长贷款年限计算：贷款年限+借款人年龄70周岁。
（3）最长不超过30年（非居住用房最长贷款年限10年）
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准。
贷款金额如何确定
银行贷款额度一般是以合同价为准，银行内部出于自身风险控制的角度，会对住房进行评估、防范合同价格异常。若确有合同价格异常，银行会根据内部评估的价格反馈给客户，降低贷款的额度，最终以银行的反馈价格为贷款额度确认的依据。
房龄如何认定
（1）查看不动产权证书中的房屋登记表记载的竣工日期，以该日期确定房龄。
（2）到不动产登记主管部门查询档案，以档案认定的建成年代，计算房龄。
贷款比例如何认定
借款人家庭名下在沪无住房的，且全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的，本次购房申请贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于35%。
对在沪已拥有1套住房的本市户籍居民家庭或全国有过住房贷款记录的（不论是否结清），为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款的，按二套房贷款政策执行。若购入普通住房的，其首付款比例不低于50%；若购入非普通自住房的，其首付比例不低于70%。
（为便于理解，可参见下图：）
住房套数如何认定
认定住房是首套或二套，有两个部门：一是，银行；二是，不动产登记机构。两个部门的认定标准，有时一致，有时不一致。在贷款环节，按照下列标准认定：
（一）首套认定
（1）商业贷款：家庭名下在沪无住房且名下全国范围内无住房贷款记录，在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除；
（2）组合贷款：家庭名下在沪无住房且名下全国范围内无住房贷款记录，在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可剔除。
（二）二套认定
（1）商业贷款：家庭名下在沪有一套住房或名下全国范围内有一次住房贷款记录，无论贷款是否结清（在限购前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有2套可剔除，但作为主贷人且正在还款的不可剔除）；
（2）组合贷款：家庭名下在沪有一套住房且人均住房面积≤37.2平方米或名下有一次住房贷款记录，无论是否结清（在限购前且婚前借款人及其配偶与各自父母登记在产证上的最多各有1套可剔除）。
注：组合贷款时家庭名下若在沪有公积金贷款未结清或公积金有过两次贷款记录，则公积金限贷。
普通住房与非普通住房如何认定
同时具备下列条件，才被认定为普通住宅（年11月20日起执行）：
（1）5层以上（含5层）的多高层住房，以及不足5层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；
（2）单套建筑面积在平方米及以下；
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。标准见下表：
银行针对哪些情形会拒贷
（1）虚假贷款申请资料。包括但不限于虚假身份证明、虚假收入证明、虚假工资流水、虚假征信记录、虚假婚姻证明、虚假购房合同等。
（2）征信记录非常差。征信记录非常差，是指逾期次数过多、信用卡止付或呆账、进入征信黑名单。原则上，近两年内连续三次累计六次的逾期记录，银行就可以拒贷。逾期记录包括信用卡、房贷、车贷等还款逾期情况。
（3）虚假房地产交易。例如，买卖双方为亲属关系，买卖双方为亲密朋友关系，买卖双方为债权债务关系，均有可能被银行视为骗贷行为。
（4）提高房屋评估价。例如，房屋正常评估价万，首付70万，贷款万，但买卖双方通过一定手段将房屋评估价提高以获得更多贷款，降低首付成本，甚至实现零首付。
（5）收入证明不符合要求。中国银行业监督管理委员会要求，借款人住房贷款的月房地产支出与收入比应控制在50%以下（含），也就是收入应至少达到家庭名下所有负债的2倍。
（6）法院判定为“失信被执行人”。失信被执行人，是指被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，俗称老赖。
办理商业贷款银行面签，需要携带哪些资料
（一）办理商业贷款时，买家需要提供哪些备件？
（1）本人与配偶的身份证复印件；
（2）本人与配偶的户口簿复印件或户籍证明原件（若是日本人/韩国人/台湾人，则为“户籍誊本”）；
（3）婚姻关系证明复印件：已婚需提供结婚证、离婚提供离婚证和离婚协议或离婚判决书和生效书或民事调解书（若有过往婚史的，需提供历次婚姻材料）；
（4）未成年子女出生证及户口簿复印件或户籍证明原件（若有未成年子女）；
（5）收入证明及银行流水原件；
（6）若为外地户籍家庭需提供近63个月内正常缴满60个月的社保单或个税单原件；
（7）境外人士、港澳台居民需提供身份证件、就业证明、在沪至购房之日已连续满1年的有效期内本市劳动合同及对应的个税单或社保单；
（8）首付款收据及转账凭证复印件；
（9）主贷人的还款卡复印件；
（10）《上海市房地产买卖合同》原件。
如何应对收入证明不足以覆盖月供两倍的情形
（1）部分职业可开具兼职收入证明且提供相应的兼职工资流水；（2）父母作为共同借款人（3）可将住房公积金月缴额折算收入；（4）可提供其它有价资产证明，如房屋，存款，理财，股票，基金等。
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